Vendere casa: regole e consigli per proprietari di immobili

Vendere casa è un’operazione delicata. Lo sappiamo bene, anche perché da anni molti proprietari di casa si sono rivolti a noi per un parere, un aiuto o una consulenza. E ogni volta, con la nostra competenza, abbiamo dimostrato loro che i loro timori più ricorrenti – metterci troppo tempo, o essere costretti ad affrontare una burocrazia soverchiante – possono essere smentiti grazie a esperienza, passione e metodo.

Sì, è possibile vendere casa velocemente e senza rischi. La cosa fondamentale è avere le informazioni giuste. Ecco perché abbiamo deciso di scrivere questa guida per proprietari di immobili. Ma cominciamo dall’inizio.

Vendere casa: perché affidare il mandato in esclusiva a un’agenzia

Come in ogni rapporto di lavoro, la fiducia è tutto. Pertanto, assegnare il mandato in esclusiva a un’agenzia immobiliare richiede fiducia nelle competenze e nella capacità dell’agente di individuare la soluzione migliore per tutte le parti. Ma che cosa significa un incarico in esclusiva? Significa che il proprietario assume l’impegno di lasciare al solo agente mandatario il compito di gestire le trattative connesse alla vendita dell’immobile. Ciò non vuol dire che non è possibile affiancare l’agente immobiliare nelle ricerche e individuare da soli un potenziale acquirente dell’immobile: tuttavia, si tratta di una scelta che non ha molto senso, perché dovremmo comunque corrispondere all’agenzia immobiliare il compenso pattuito.

Al di là di questi esempi, perché conferire il mandato di vendita in esclusiva conviene? L’abbiamo detto prima: fiducia. Volpi Case, ad esempio, privilegia questo tipo di rapporto con la propria clientela perché mette le parti – proprietario e agenzia immobiliare –  in condizione di lavorare con maggiore trasparenza e reciproco impegno. Infatti, il rischio di comportarsi diversamente, ossia di non concedere l’incarico in esclusiva a nessuno e, al contempo, affidare la vendita dell’immobile a diverse agenzie immobiliari, può portare a correre rischi inutili: fermo restando l’obbligo di impegnarsi al massimo nei confronti di tutti i clienti, ci limitiamo a constatare che molte agenzie immobiliari danno la precedenza a chi ha concesso loro l’esclusiva. Tempi che si allungano e complicazioni di ogni sorta sono la logica conseguenza di questo processo.

Ma c’è un altro elemento da tenere in considerazione: affidando a più agenzie immobiliari lo stesso immobile si comunica un messaggio sbagliato. Le stesse agenzie potrebbero perdere qualcosina in motivazione. I potenziali acquirenti, dal canto loro, potrebbero pensare che quella casa non è proprio un affare, visto che sono state sguinzagliate cinque agenzie per venderla.

Affidare un mandato in esclusiva vuol dire chiarezza e certezza. L’agente o consulente immobiliare è tenuto a un comportamento corretto e trasparente per tutta la durata del contratto, mentre il proprietario si impegna a:

  • Non coinvolgere altre agenzie immobiliari
  • Non vendere l’immobile senza l’intermediazione dell’agenzia immobiliare mandataria
  • Non cambiare idea riguardo all’idea di vendere casa, per quanto le circostanze lo permettano

Come scegliere l’agenzia immobiliare giusta

La scelta dell’agenzia immobiliare è un passo importante. Tutti hanno paura di sbagliare e di affidarsi a un consulente che non è in grado di capire bisogni ed esigenze, o che lavora con un metodo magari giusto, ma non adatto alle circostanze. Ci può stare! Un accordo è un po’ come un piccolo fidanzamento: non tutti vanno bene per tutti.

Ma torniamo al lato pratico delle cose. Ci sono alcune accortezze che certamente possono aiutare un proprietario a trovare l’agenzia immobiliare giusta e vendere casa velocemente.  Vediamole assieme

Informarsi sulla provvigione

Domanda lecita e importante, anche perché dall’introito dell’agente o consulente immobiliare dipende la possibilità di investire nel marketing necessario alla vendita dell’immobile. Questo per dire che non sempre una provvigione bassa si traduce in un affare certo per il proprietario, o in una vendita realizzata in tempi brevi. Anzi, spesso è vero il contrario.

Scegliere l’agenzia immobiliare con un metodo preciso

è importante che l’agenzia si trovi nella stessa zona in cui è collocato l’immobile. Che i consulenti immobiliari conoscano bene l’area interessata o il quartiere, e possano contare su una rete di relazioni di valore. Relazioni che spesso si rivelano decisive nella vendita di una casa o di un immobile, per accelerarne le tempistiche o per creare le condizioni ideali alla vendita stessa. L’agenzia immobiliare, inoltre, deve dimostrare di conoscere molto bene il mercato e il particolare segmento rappresentato da uno specifico immobile: sarà banale dirlo, ma un trilocale pensato per famiglie non troppo numerose e situato in una zona residenziale non è proprio la stessa cosa di un loft di design in un quartiere ampiamente riqualificato.  

Sapersi muovere corretamente all’interno di queste sfumature vuol dire coltivare pazientamente reti di relazioni che automaticamente si tramutano in un’ampia selezione di clienti disponibili.

In poche parole: vendere prima, vendere meglio, vendere la casa giusta alle persone giuste.

Scegliere un’agenzia immobiliare specializzata

Affidarsi a un consulente immobiliare specializzato paga sempre. Tralasciando l’evoluzione del mercato e i crescenti obblighi burocratici, oggi non è pensabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare che vende o affitta qualsiasi tipo di immobile a un pubblico generico che vive a qualsiasi latitudine. Stiamo esagerando? Forse no, visto che la scelta di specializzarci in alcune tipologie di immobili o in specifiche aree geografiche – come la Maggiolina o il Nord della Sardegna – ha voluto dire lavorare al meglio, affiancare davvero i clienti, aiutandoli in ogni circostanza. Per noi di Volpi Case, specializzarsi è stato anche un modo molto trasparente per ribadire che ci piace il nostro lavoro e siamo bravi.

Quali sono i documenti necessari per la vendita

Se si vuole vendere casa in modo veloce, sicuro e senza troppe complicazioni, è bene sapere quali sono i documenti da preparare in vista delle procedure di compravendita.

Il primo è senz’altro l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), che va comunicata all’agenzia immobiliare o all’intermediario chiamato a pubblicizzare l’annuncio dell’immobile in Rete, sui portali specializzati o su altri mezzi di comunicazione.

Anche se non sempre ci si pensa, per essere in regola gli annunci immobiliari devono indicare la classe energetica dell’immobile, specificando qual è l’indice IPE dell’abitazione o appartamento in oggetto e dell’edificio preso nel suo complesso, ossia quanta energia richiede per riscaldamento e per produrre acqua calda.

Un altro documento fondamentale per vendere casa è il rogito notarile, documento che contiene le informazioni sul proprietario dell’immobile che si vuole vendere, e pertanto fondamentale in ogni processo di compravendita. Come si può facilmente capire, il rogito viene siglato in presenza di un notaio e serve a garantire, di fronte a un pubblico ufficiale, che l’atto di compravendita è valido, che si riferisce a un determinato bene immobile dotato di certe caratteristiche e di un valore stabilito e, infine, confermare l’identità di venditore e acquirente.

Senza rogito non è permesso comprare o vendere una casa: la copia di questo documento è sempre conservata dal notaio che ha gestito la pratica ma, se qualcosa nel frattempo fosse cambiato – ed è sufficiente che il notaio che ha vidimato il primo atto di compravendita, tanti anni fa, sia nel frattempo andato in pensione – è possibile chiedere una copia all’archivio notarile di riferimento.

Una novità più recente è costituita dal certificato di agibilità dell’immobile che, come è facile capire, serve a provare che l’edificio in questione, o la casa che vogliamo vendere, rispetti tutti gli standard di sicurezza, igiene e risparmio energetico, e questo non solo in riferimento allo stabile stesso ma a tutti gli impianti installati. Il certificato di agibilità è un altro documento obbligatorio per poter vendere casa e può essere richiesto agli uffici comunali competenti.

Per ultima, la visura ipotecaria, che serve a garantire che sull’intestatario dell’immobile in questione non gravino ipoteche, decreti di ingiunzione o pignoramenti. Anche in questo caso, si tratta di un documento fondamentale per poter vendere casa, in quanto permette di capire se la persona fisica o giuridica a cui è intestato l’immobile oggetto di compravendita non l’abbia impegnato – in toto o in parte.

A quanto ammontano i costi, le spese e le imposte per vendere casa

Di norma le spese, i costi e le tasse che deve sostenere chi vuole vendere casa sono pari a zero euro, fatta eccezone chiaramente per la mediazione dell’agenzia immobiliare o del consulente immobiliare. Sempre se per il catasto la casa è perfettamente in regola, non ci sono problemi a livello di successione, non bisogna traslocare o sgombrare casa da mobili e altri complementi d’arredo, il mutuo è già stato estinto e la certificazione energetica è già stata assegnata.

Nel caso in cui sia necessario affrontare una di queste pratiche e sistemarla, iniziano le spese. Richiedere la certificazione energetica, ad esempio, può costare un centinaio di euro. Se il venditore ha ricevuto la casa in eredità deve sottoscrivere di fronte a un notaio un documento che attesta l’accettazione della stessa, ossia in parole povere confermare l’eredità di fronte a un pubblico ufficiale (il notaio, appunto).

La casa deve inoltre essere in regola col catasto: se negli anni sono state effettuate modifiche senza chiedere le relative autorizzazioni, sarà necessario regolarizzare la situazione, pagando una multa al Comune e l’intervento di un tecnico chiamato a rifare le schede catastali.

Come dicevamo prima, se il mutuo sull’immobile è già stato estinto, nessun problema. In alternativa, occorre ricordare che sarà necessario affrontare questa spesa, a cui vanno aggiunte le spese di estinzione anticipata da corrispondere alla banca

Quanto tempo è necessario per vendere casa

Non c’è una risposta univoca, ogni caso è a sé stante. Chiaramente molto dipende dalla bravura dell’agente o consulente immobiliare, anche se numerose indagini hanno rivelato che lo scenario economico degli ultimi anni ha fatto aumentare di qualcosina il tempo necessario a vendere casa. In questo momento, dalla messa sul mercato alla conclusione delle pratiche di compravendita, passano in media circa 6 mesi.

Alcuni mercati – pensiamo alle grandi città del Nord – sono più dinamici di altri, pur tuttavia i valori non si discostano di molto.

Dal canto nostro, nella nostra lunga esperienza a fianco di chi ci ha scelto per aiutarli a vendere la propria casa, si registrano non pochi casi in cui questi tempi si sono ridotti di parecchio, a testimonianza della nostra capacità di mettere in contatto domanda e offerta di immobili.

Come si fa a vendere casa più velocemente

Ci sono due fattori che più di tutti concorrono ad accelerare le pratiche di compravendita. Il primo è il possesso da parte dell’immobile di tutti i requisiti necessari alla compravendita, ossia:

  • essere in regola da punto di vista energetico
  • essere in regola da un punto di vista catastale
  • non avere ipoteche o questioni ereditarie pendenti
  • essere in regola dal punto di vista dell’agibilità.

Il secondo elemento dipende dal corretto rapporto tra le parti: chi vende casa, chi vuole comprarla, il consulente immobiliare. Dal nostro punto di vista, chiarezza e rispetto reciproco sono la base di un corretto percorso di compravendita immobiliare. Per questo motivo, ad esempio, sosteniamo che affidare il mandato in esclusiva all’agenzia immobiliare sia uno dei modi – forse il principale – per assicurarsi questa chiarezza e questo rispetto reciproco, che poi sono alla base di un rapporto corretto, senza sorprese.

Si può vendere casa senza certificazione energetica?

No, perché le recenti disposizioni di Legge dicono che i contatti non accompagnati da APE possono generare multe da 500 a 18.000 euro. Fino al 2013, inoltre, grazie al cosiddetto Decreto Legge Ecobonus, il contratto stesso poteva essere considerato nullo e, quindi, decadere. Per questo motivo è fondamentale accompagnare le procedure di compravendita – e i relativi documenti – dall’Attestazione di Prestazione Energetica. Purtroppo molti presunti professionisti di settore mettono sul mercato immobili a prezzi stracciati, proprio perché privi di questi documenti. Non si tratta di “affari”, ma di situazioni pericolose da cui chi desidera acquistare casa senza sorprese dovrebbe tenersi alla lontana.

Vendere velocemente una casa con mutuo o ipoteca

Come tutti sanno, è possibile vendere un immobile, anche se su di essa grava un mutuo. In ogni caso, se si vuole cambiare casa, ma su quella in cui si vive attualmente è ancora attivo un mutuo, la strada migliore è estinguerlo e poi pensare ai nuovi acquisti.

Ovviamente è possibile estinguere un mutuo prima di vendere casa. In alternativa è possibile estinguerlo al momento del rogito notarile, oppure chiedere all’acquirente di accollarsi la quota rimanente del mutuo a fronte di un prezzo di favore sull’acquisto dell’immobile .

Tutte queste tre alternative sono valide, ma non sempre percorribili, perché è chiaro che le banche o gli istituti finanziari coinvolti saranno chiamati a fare le classiche verifiche atte a stabilire la solidità economica di chi vende casa e di chi la compra.

Ma non è tutto. Nel caso in cui si voglia vendere un immobile su cui grava un Mutuo prima casa, chi compra avrà diritto a sostanziose agevolazioni IVA:

  • meno 6%, dal 10 al 4%, se l’immobile viene acquistato da un costruttore
  • meno 7%, ossia dal 9 al 2%, se si acquista da un privato

Vendere una casa su cui grava un mutuo entro i 5 anni dall’acquisto comporta la perdita delle agevolazioni fiscali, oltre che una multa pari al 30%. Se si vuole evitare questo salasso, è necessario vendere la casa con il mutuo e acquistarne una entro un anno.

Consigli per vendere casa velocemente e senza rischi

Chiudiamo questa lunga riflessione con alcuni consigli su come vendere casa senza restare intrappolati nei cavilli della compravendita.

  • Stabilire un prezzo equo che consenta di venderla in un tempo ragionevole e, chiaramente, essere soddisfatti. Questo non vuol dire puntare al ribasso a ogni costo, anzi.
  • Farsi aiutare da consulenti esperti. È vero, portali Web e soluzioni “fai da te” non mancano, ma niente è efficace, veloce e sicuro come un professionista valido e motivato al proprio fianco.

Uno studio di consulenza immobiliare come il nostro è in grado di assistere il cliente in tutte le fasi della compravendita, compreso l’allestimento degli annunci e la valorizzazione dell’immobile grazie alle tecniche di home staging. L’esperienza, la conoscenza del mercato e la capacità di individuare i giusti acquirenti sono requisiti fondamentali, di fronte ai quali non esistono scorciatoie o formule magiche. Per questi e altri motivi, il nostro consiglio è di contattarci: saremo lieti di ascoltarvi, capire la vostra situazione e fornirvi la nostra migliore risposta.