Acquistare casa da privati. Lo fanno in tanti, non sempre con risultati soddisfacenti. Già, perché se da un lato muoversi in autonomia permette di risparmiare sul costo dell’agenzia immobiliare, dall’altro il più delle volte il “fai da te” si traduce in incomprensioni, perdite di tempo, danni economici, malumori: tutte logiche conseguenze della rinuncia ad avere un professionista qualificato al proprio fianco, capace di consigliare per il meglio e di assistervi in un’operazione delicata come una compravendita immobiliare. Per questi e altri motivi, il nostro suggerimento è sempre quello di non privarsi dell’aiuto del professionista. Se poi proprio non potete esimervi dal provare il brivido dell’imprevisto, abbiamo stilato una breve guida che contiene alcuni spunti di riflessione utili per evitare brutte sorprese.

Case in vendita da privati: cosa c’è da sapere

Il principale vantaggio del comprare casa spulciando tra gli annunci immobiliari dei privati è il risparmio economico. Concludere una trattativa immobiliare in questo modo permette, infatti, di risparmiare la commissione dell’agenzia immobiliare. La Rete è uno strumento eccezionale in tal senso, con le sue decine di portali Web dedicati alle compravendite immobiliari. In questi casi, la promessa è sempre la stessa: riduzione delle tempistiche, risparmio economico, possibilità di gestire la trattativa in prima persona. Niente da eccepire, però la situazione è tutt’altro che rosea, se la guardiamo con il microscopio.
Prima di tutto: gestire una trattativa immobiliare può risultare gravoso, e non tutti hanno il tempo e le energie sufficienti per farlo. Un bravo intermediario può aiutare a districarsi in mezzo a Leggi e obblighi burocratici, ed è senza dubbio un aiuto insostituibile per preparare tutti i documenti necessari alla compravendita.
Pertanto possiamo dire che acquistare casa da privati può voler dire tempi lunghi, imprecisioni, errori e omissioni nella compilazione dei documenti. In due parole: rischi evitabili, soprattutto se ci si può affidare all’aiuto di un bravo consulente immobiliare.

La trattativa tra privati

Partiamo dai documenti necessari per intavolare una trattativa tra privati finalizzata alla compravendita di una casa o di un appartamento. Il primo passo – fondamentale per non entrare in un tunnel legale che può durare anni – è accertarsi che chi vende casa sia effettivamente il proprietario dell’immobile e che, allo stesso tempo, sullo stesso non gravino pignoramenti, cause per abusi edilizi e quanto possa pregiudicare la trattativa e il buon esito dell’acquisto.
Ad accertarsi dell’assenza di tutte queste evenienze ci pensano atto di acquisto o di successione, assieme alla documentazione edilizia, come licenze e certificato di abitabilità. Chi vende è tenuto a esibire questi documenti. La prima complicazione è data dalla loro eventuale mancanza, nel senso che se non è possibile riceverli tutti, è il caso di non concludere l’affare.

Raccolte queste informazioni si può passare alla proposta di acquisto e all’eventuale controproposta da parte del venditore. La proposta di acquisto è essenzialmente un’offerta economica che “ferma” l’immobile e, proprio per questo motivo, di solito è accompagnata da un assegno che può essere accettato o no. Raggiunto l’accordo, si passa al compromesso. È in questa fase che chi vende l’immobile deve fornire la documentazione richiesta, se non vuole essere costretto a restituire l’importo ricevuto al momento della proposta e pagare gli eventuali danni.

I documenti necessari per acquistare casa da privati vanno consegnati al notaio e sono:

  • carta d’identità valida e codice fiscale di acquirente e venditore
  • certificati che determinino stato civile o patrimoniale delle parti
  • permesso di soggiorno nel caso in cui una delle due parti provenga da un Paese extra UE.

Il venditore, invece, dovrà presentare:

  • atto di provenienza
  • documenti catastali
  • agibilità dell’immobile
  • visura ipotecaria
  • Attestazione di prestazione energetica (APE)

Infine, chi compra dovrà consegnare la copia del compromesso, le fotocopie degli assegni o dei bonifici che attestano l’effettuato pagamento dell’acconto e, se è stato richiesto un mutuo, la documentazione bancaria necessaria a stabilire l’avvenuta concessione dello stesso.

Acquisto casa da privati: i consigli per non sbagliare

Volete comprare casa da privati? Siete sicuri di poter fare a meno dell’aiuto di un professionista? Ok, abbiamo i nostri legittimi dubbi, ma mettiamo di sì. Il nostro consiglio è di raccogliere più informazioni possibile sulla casa che volete acquistare, controllarla attentamente (anche con l’aiuto di un amico professionista dell’edilizia, o comunque qualcuno che abbia “l’occhio clinico”). Chiedete tutti i documenti necessari a capire subito se l’immobile è in regola con il catasto. Qualora non lo fosse, non potrete chiedere un mutuo e sarà un po’ più difficile trovare un notaio che vorrà assistervi nel rogito. Chiedete che le eventuali difformità vengano sistemate, o trattate sul prezzo se pensate che tutto sta a indicare che sarete voi a farlo in un secondo momento. E ricordate sempre che le cosiddette “difformità non sanabili” sono veri e propri abusi edilizi.
Inoltre, verificate sempre che chi vi vende l’immobile sia effettivamente il legittimo proprietario dello stesso.

Durante la prima visita all’immobile, controllate l’impianto elettrico, i pavimenti, la presenza di macchie, segni e aloni che possano segnalare livelli molto alti di umidità nei muri. Luminosità e rumorosità degli ambienti sono valori soggettivi, per cui il nostro consiglio è quello di visitare casa in orari diversi e accertarsi che la casa sia sufficientemente illuminata dalla luce naturale e, per così dire, al riparo dai rumori provenienti dalla strada o dagli appartamenti dei vostri vicini.

Un occhio di riguardo va dato agli infissi, all’impianto di riscaldamento e allo stato della caldaia nel caso in cui il riscaldamento non sia centralizzato. E, infine, non soffermatevi all’appartamento o allo stabile in sé: è sempre buona norma verificare lo stato complessivo del palazzo, anche perché eventuali spese di ristrutturazione da affrontare in futuro potrebbero rivelarsi piuttosto onerose.

Non dimenticate mai di chiedere al proprietario i seguenti documenti:

  • planimetria e documenti catastali
  • atto di proprietà
  • documenti attestanti agibilità e abitabilità
  • documenti attestanti l’ammontare delle spese condominiali
  • documenti relativi alle riunioni di condominio degli anni precedenti

Sarà facile verificare la veridicità dei dati catastali effettuando una visura catastale online, così da evitare ulteriori sorprese spiacevoli.

Acquistare casa da privati: i consigli del professionista

Parliamoci chiaro. Acquistare o vendere casa tra privati non è un’impresa impossibile, ma è molto difficile e lunga. La documentazione è ampia e complessa, i parametri da tenere in mente sono tanti, i rischi non mancano. E, diciamocelo francamente, sobbarcarsi la gestione di operazioni complesse, con il rischio di compiere errori che possono pregiudicare il buon esito della trattativa e costare tantissimo in termini di tempo, soldi e serenità, vale il risparmio di una commissione che oscilla tra il 2 e il 5% del prezzo? Sinceramente, 99 volte su 100 no.