H1 Assemblea condominiale: cos’è, quando si convoca e come si svolge

L’assemblea condominiale è un’occasione fondamentale per la vita di ogni condominio. Durante l’assemblea, infatti, vengono discusse questioni che riguardano gli interessi di tutti i condomini e vengono prese le decisioni più importanti. L’assemblea è il momento nel quale ogni condomino può esprimere il proprio pensiero e portare all’attenzione di tutti i presenti qualsiasi problema, fermo restando che poi sarà sempre la maggioranza, tramite votazione, a stabilire il da farsi. Da questo punto di vista, infatti, per legge l’assemblea condominiale possiede maggiori poteri rispetto l’amministratore di condominio, il quale ha il compito di convocare e programmare l’incontro e definire l’ordine del giorno ma non può decidere nulla di sua iniziativa.

Ma come si svolge un’assemblea condominiale? Quali sono i momenti più importanti e i temi più spesso oggetto di delibera? Tutte le risposte nei prossimi paragrafi.

H2 Cos’è l’assemblea condominiale

Prima di entrare nello specifico di come e quando viene convocata un’assemblea condominiale occorre fare una distinzione tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria.

Quella ordinaria viene convocata ogni anno, per legge. Durante l’incontro, l’amministratore di condominio fornisce ai partecipanti un resoconto dettagliato del suo lavoro.

L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata non appena si presenta la necessità di affrontare un determinato argomento.

H3 Come si convoca l’assemblea condominiale

La convocazione dell’assemblea condominiale spetta sempre all’amministratore, a meno che il condominio non ne abbia mai eletto uno e allora potrà essere uno dei condomini a farsi carico, almeno una volta l’anno, della programmazione dell’incontro.

In generale, l’amministratore deve occuparsi di redigere e inviare la comunicazione a tutti i condomini. Per legge, la convocazione va trasmessa almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’appuntamento e tramite fax, raccomandata o e-mail.

Nella lettera di convocazione, l’amministratore deve necessariamente indicare data e luogo dell’assemblea, l’ordine del giorno (ossia le questioni che verranno discusse) e includere la dicitura “varie ed eventuali” per lasciare aperta la possibilità di affrontare, durante l’assemblea, altri temi meno impellenti. Inoltre, vanno specificati anche date e riferimenti di una seconda convocazione, che sarà prevista per un giorno diverso dalla prima.

La lettera di convocazione va inviata a tutti i condomini, siano essi proprietari, affittuari o usufruttuari di un immobile ubicato nello stabile.

H3 Cosa si discute durante un’assemblea condominiale

Quali sono le questioni principali che vengono discusse dai condomini assieme all’amministratore durante le assemblee condominiali?

A questa domanda risponde l’articolo 1135 del Codice Civile, che prevede che, durante l’incontro, si affrontino argomenti come: la scelta e la retribuzione dell’amministratore, l’approvazione del piano annuale delle spese condominiali e il resoconto fornito dall’amministratore riguardo la sua gestione dell’anno precedente, la necessità di intervenire sull’edificio in cui risiede il condominio con lavori di manutenzione e opere straordinarie. Inoltre, se l’assemblea condominiale approva, l’amministratore può aderire a iniziative e progetti sostenuti da enti locali ma anche da privati, nell’interesse di riqualificare e/o aumentare il valore e la sostenibilità ambientale del quartiere in cui si trova il condominio.

H3 Come si svolge l’assemblea condominiale

Per prima cosa, vengono nominati il presidente e il segretario, che saranno entrambi moderatori e coordinatori durante l’assemblea. Il primo si occupa soprattutto di dirigere e guidare la discussione, il secondo invece di scrivere il verbale.

Prima di cominciare con la discussione dei temi previsti dall’ordine del giorno, è fondamentale verificare che il numero dei condomini presenti abbia raggiunto il quorum, ossia il numero minimo consentito. In particolare, alla prima convocazione deve esserci un numero di partecipanti tale per cui siano rappresentati i due terzi del valore del condominio. Per la seconda convocazione è invece sufficiente che sia rappresentato un terzo del valore.

Nel conteggio dei partecipanti, ai fini del quorum vanno considerate anche le deleghe.
Chi infatti non può partecipare all’assemblea condominiale, può delegare un altro condomino affinché lo rappresenti e voti le delibere al posto suo (ovviamente secondo le opportune istruzioni che l’interessato avrà cura di trasmettere al delegato). La delega viene accettata solo se rilasciata tramite modulo scritto.
Per legge, vi sono però dei limiti al numero di deleghe che ogni delegato può avere, limiti che dipendono dal numero totale dei condomini.

Dopo la fase iniziale, i partecipanti all’assemblea possono cominciare a discutere i punti dell’ordine del giorno. Per ogni decisione da prendere viene fatta una votazione tra tutti coloro che hanno ricevuto la convocazione. Se in assemblea sono presenti più persone dello stesso nucleo familiare, il loro voto vale comunque uno.

Dalla maggioranza dei voti deriva una delibera. Per essere valide, le delibere devono aver ottenuto un minimo di consensi e aver raggiunto così il quorum deliberativo. In particolare, in prima convocazione, devono essere state votate da un numero di persone rappresentanti la metà del valore del condominio; in seconda convocazione, invece, è sufficiente raggiungere un terzo dello stesso valore.

Per legge, vi sono però delle questioni che devono ricevere sempre un numero di consensi tale da rappresentare la metà del valore dell’edificio. Vi sono infatti decisioni onerose come, ad esempio, la costruzione di un parcheggio, l’installazione di sistemi di videosorveglianza, la rimozione delle barriere architettoniche, la scelta dell’amministratore, la messa in sicurezza di ambienti e impianti, e così via.

Delle maggioranze ancora più importanti (altrimenti dette “qualificate”), pari ai due terzi del valore del condominio, devono essere raggiunte per altre questioni, ad esempio l’installazione di impianti di energia rinnovabile.

Infine, una maggioranza ancora più consistente (corrispondente ai quattro quinti dei partecipanti al condominio che devono rappresentare i quattro quinti del valore dello stabile) viene richiesta per il nulla osta a interventi come i cambi di destinazione d’uso di alcune parti dell’edificio.

Una volta approvate, le delibere devono essere rispettate anche dai condomini assenti e da quelli che hanno votato contro.

H3 Il verbale dell’assemblea condominiale

Come accennato all’inizio, per ogni assemblea condominiale deve essere redatto un verbale che riporti tutto quello che è stato deciso durante l’incontro.
Si tratta dunque di una sintesi accurata di tutti i passaggi avvenuti (a partire dalla verifica del numero dei presenti) e delle delibere ottenute.
Il documento deve contenere informazioni sintetiche ma molto precise e dettagliate, in modo che i risultati delle votazioni non possano mai essere messi in dubbio. Allo stesso modo, vanno indicati in modo puntiglioso anche i passaggi chiave degli interventi fatti dai condomini durante l’assemblea, in primis quelli contrari alle decisioni prese, per evitare che in futuro sorgano incomprensioni e per scongiurare l’eventualità di accuse e contestazioni.
In quanto preziosa testimonianza dello svolgimento dell’assemblea, il verbale va infine conservato all’interno del registro in possesso dell’amministratore.

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