L’amministratore di condominio compare senza dubbio tra le figure più discusse ma necessarie a coordinare gli inquilini di uno stabile, la stessa che rappresenta a tutti gli effetti l’organo esecutivo del condominio. Prevista dall’articolo 1129 del Codice Civile la figura dell’amministratore di condominio diviene obbligatoria in presenza di immobili che superino gli 8 condomini. Tuttavia l’elezione di un amministratore implica innumerevoli responsabilità che possono rendere tale carica non certo adatta a tutti: problematiche inerenti la gestione interna del condominio, la necessità di eventuali interventi tecnici legati alla manutenzione e alla conservazione dell’edificio così come delle parti comuni, la risoluzione di controversie tra condomini, sono all’ordine del giorno. Ecco che diviene fondamentale la scelta di un amministratore di condominio in grado di gestire al meglio ogni criticità, attraverso una serie di competenze tanto utili quanto imprescindibili.
Le regole per scegliere correttamente l’amministratore di condominio
Scegliere un amministratore di condominio non è mai così semplice poiché la Legge impone una serie di requisiti necessari che tale figura professionale deve essere in grado di assecondare. Il candidato deve infatti disporre almeno di un diploma di scuola superiore e aver frequentato uno specifico corso di formazione e relativi aggiornamenti volti a fornire le competenze necessarie a svolgere tale mansione. In fase di scelta dunque, ogni assemblea condominiale deve valutare attentamente ogni aspirante candidato al fine di verificare la sussistenza dei requisiti necessari a garantire la successiva e corretta gestione del condominio.
La prima cosa che importante appurare è senza dubbio l’esistenza dei requisiti professionali minimi: come già detto occorre che il candidato sia in possesso di un diploma di scuola superiore e abbia frequentato un corso di formazione specifico come previsto dal D.M. 140 che impone peraltro la partecipazione obbligatoria ad eventuali aggiornamenti nella misura di 15 ore annuali. Altrettanto importante che l’aspirante amministratore condominiale non abbia subito condanne penali precedenti. E se tuttavia la figura professionale dell’amministratore di condominio non è tutt’ora regolamentata, non esistono cioè albi professionali di categoria, la Legge n.4/2013 prevede che professioni come la suddetta, siano ugualmente regolamentate mediante il rilascio di una vera e propria certificazione di conformità, emessa dalle associazioni di categoria che attestano i requisiti del candidato, assumendosene la totale responsabilità. Tale certificazione rappresenta pertanto una garanzia per l’intera assemblea condominiale, indice di maggiore competenza e professionalità. Significativa anche la stipula di una polizza assicurativa per responsabilità civile in grado di coprire eventuali errori commessi durante il mandato.
Essere amministratore di condominio implica inevitabilmente una discreta competenza circa elementi tecnici, aspetti fiscali e amministrativi e norme giuridiche: non potendo riassumere in una sola figura professionale tali caratteristiche, diviene importante che lo stesso si avvalga ove necessario della consulenza di esperti o professionisti del settore. Tuttavia il candidato a tale mansione deve essere in grado di rivestire un vero e proprio ruolo manageriale, occupandosi indistintamente di risparmio energetico, sicurezza legata all’impiantistica e ristrutturazioni, per citare alcuni banali esempi, gestendo in modo completo l’intero sistema edificio. Deve inoltre disporre di competenze amministrative, informatiche e contabili al fine di monitorare correttamente la contabilità strettamente correlata all’immobile.
Prima di procedere alla nomina del nuovo amministratore di condominio è opportuno valutare tutti i preventivi sottoposti all’attenzione dell’assemblea da parte dei candidati: ognuno di essi deve dettagliare in modo chiaro e specifico tutte le mansioni previste e le competenze del soggetto, unitamente al compenso richiesto per tale prestazione. Meglio vagliare attentamente ogni caratteristica del candidato ivi illustrata, questo poiché la richiesta di un preventivo eccessivamente elevato, o al contrario ridotto, spesso può celare spiacevoli sorprese. Importante comprendere se quanto richiesto sia pertanto idoneo alla reale professionalità e capacità del soggetto preso in esame.
Sarebbe utile effettuare ricerche online per capire se il candidato gode di una presenza social o web autorevole e affidabile, ulteriore garanzia di sicurezza, specie se a monte sono presenti eventuali feedback positivi, relativi ad incarichi precedenti.
Una volta nominato l’amministratore di condominio, egli dovrà apporre al di fuori dello stabile, una targa che riporti in modo chiaro, il nome, i recapiti telefonici e gli orari di ricevimento, in questo modo facilmente consultabili dai condomini in caso di necessità.
Cosa fa di preciso l’amministratore di condominio
Amministrare un condominio non richiede particolari titoli o caratteristiche particolari. Tuttavia tale figura deve essere in grado di sostenere una serie di compiti e incombenze, basilari al fine di garantire la gestione ottimale dell’immobile e tutto ciò che attorno ad esso gravita.
L’amministratore del condominio deve pertanto essere in grado di:
- Garantire il rispetto delle delibere e del regolamento – Egli deve eseguire quanto approvato durante le assemblee avendo cura di monitorare il rispetto del regolamento imposto per il condominio.
- Verificare che la proprietà e i servizi comuni vengano utilizzato in modo corretto – Tale figura deve assicurare ad ogni condomino l’opportunità di fruire liberamente delle aree comuni, sempre nel totale rispetto degli altri condomini che dimorano nello stabile.
- Suddividere in modo equo le spese occupandosi della riscossione dei contributi – In caso in cui sia necessario recuperare le spese arretrate, egli ha la facoltà di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, provvedimento immediatamente esecutivo.
- Rendere conto della propria gestione – L’amministratore di condominio, una volta all’anno ha l’obbligo di sottoporre all’attenzione dell’assemblea il proprio operato, in modo tale che la stessa possa provvedere alla relativa approvazione.
- Preservare e tutelare le parti comuni – L’amministratore ha l’obbligo di intervenire al fine di preservare l’integrità delle aree comuni dell’immobile, ordinando interventi di manutenzione che, se urgenti, non necessitano di approvazione da parte dell’assemblea.
Responsabilità civile, penale e amministrativa dell’amministratore
L’amministratore di condominio detiene responsabilità civile ogni qualvolta violi i doveri che il Codice civile gli conferisce. Tali doveri coinvolgono lo svolgimento del proprio incarico di gestione e amministrazione, la tenuta della contabilità, delle scritture, degli adempimenti di carattere fiscale e dei bilanci, così come i rapporti con eventuali dipendenti e fornitori del condominio, la riscossione e gestione delle quote previste annualmente o mensilmente per ogni condomino unitamente alla gestione del conto corrente condominiale.
Qualora tali incombenze vengano violate, sono di fatto due le principali conseguenze. Può avvenire infatti la revoca dell’incarico in tronco, senza pagamento di penalità o in alternativa il risarcimento del danno provocato, qualora ne venga dimostrata la causa per mala gestio. Quali sono dunque i compiti dell’amministratore di condominio, la cui violazione comporta responsabilità civile? Prima tra tutte la mancata esecuzione delle delibere poste dall’assemblea condominiale e relativa omessa convocazione della stessa, sia ordinaria che straordinaria, se richiesta dai condomini. L’amministratore di condominio è inoltre responsabile civilmente di tutte le violazioni legate alla cura e gestione della contabilità così come della redazione del relativo registro, delle inadempienze nel far rispettare il regolamento di condominio ai condomini, e dell’omessa riscossione dei contributi condominiali e del pagamento delle spese legate alla manutenzione ordinaria delle aree comuni dell’edificio. Egli deve rispondere civilmente anche delle inadempienze legate al recupero forzoso delle somme dovute dai morosi così come dell’omesso compimento degli atti conservativi relativi all’immobile e dell’omessa esibizione della documentazione condominiale ove i condomini ne facciano richiesta. Risulta perseguibile civilmente anche qualora violi la tenuta del conto corrente condominiale utilizzando quanto presente a scopo personale, in presenza di omissioni fiscali e contributive e a causa del mancato esercizio di azioni legali volte alla tutela dei beni relativi al condominio e in caso violi in qualche modo la privacy degli stessi condomini.
L’amministratore di condominio tuttavia detiene anche responsabilità penale, risultando quindi perseguibile penalmente qualora sussistano specifici reati quali ad esempio la pubblicazione di informazioni riservate sulla bacheca condominiale o la violazione di domicilio. Risulta perseguibile penalmente qualora interrompa in modo arbitrario le utenze di un condomino o prenda iniziative autonome circa i beni condominiali con conseguente danneggiamento. Deve rispondere penalmente anche della diffamazione e delle minacce a carico dei condomini così come della omessa manutenzione legata all’edificio, provocando in questo modo crolli e situazioni di pericolo. Oggetto di sanzioni penali anche la mancata esecuzione di ordini imposti dall’autorità amministrativa, così come di un giudice unitamente all’omissione di eventuali adeguamenti dell’impiantistica dell’immobile, qualora possa arrecare danno e pregiudicare la sicurezza dei condomini.
La responsabilità penale comporta sempre l’applicazione della pena, una sanzione nei confronti dello Stato qualora prevista e l’eventuale risarcimento del danno qualora il condominio dimostri di aver subito un pregiudizio. In ultimo l’amministratore di condominio presenta anche responsabilità amministrativa ed è pertanto tenuto a rispondere in prima persona di eventuali violazioni legate alla normativa fiscale e previdenziale vigente.
Come valutare l’operato del proprio amministratore
L’amministratore di condominio detiene responsabilità civili, penali e amministrative e in linea generale un professionista ha tutto l’interesse nell’operare sempre nel totale rispetto dei propri condomini e di quanto stabilito dalla legge al fine di tutelare l’immobile e garantirne la corretta funzionalità per l’intera durata del proprio mandato, oltre ovviamente a preservare sé stesso e la propria immagine.
Tuttavia, prima di eleggere un candidato, al fine di valutarne preventivamente l’operato, sarebbe sempre opportuno seguire una serie di “regole pratiche”, molte delle quali dettate dal buon senso, per non rischiare di vedere compromessa la corretta gestione del condominio e del rispettivo regolamento interno.
Importante dunque stabilire con l’amministratore un rapporto chiaro e trasparente fin dall’inizio in modo tale da segnalare con tranquillità ogni genere di criticità che si può presentare nel corso del mandato. Fondamentale resta di fatto la trasparenza che deve manifestarsi anche nella presentazione dell’offerta economica: un valido amministratore di condominio, seppur potenziale, sarà in grado di fornire un tariffario dettagliato relativo ai servizi offerti quali reperibilità, tempistiche di intervento in caso di urgenze manutentive, morosità ecc. Meglio comunque verificare prima dell’elezione, il curriculum professionale del candidato unitamente agli attestati di formazione richiesti per legge, focalizzandosi sull’esperienza maturata sul campo: buona regola è infatti richiedere il numero effettivo di condomini amministrati precedentemente e la tipologia prevalente in modo tale da comprendere a quale fascia appartiene la clientela abituale.
Fondamentale comprendere anche l’organizzazione e il “modus operandi” del candidato: un valido escamotage per valutarne l’operato può essere ad esempio la richiesta di esaminare i documenti contabili, contratti e giornale di cassa, sempre a fronte di un appuntamento. Sinonimo di affidabilità è la stipula di una polizza professionale da parte dell’amministratore, una ulteriore garanzia di sicurezza e di tutela dei condomini e del condominio stesso. Sono semplici regole che possono tuttavia influire in maniera significativa sulla corretta gestione del condominio, permettendo di valutare la reale professionalità dell’amministratore di condominio scelto.