Quando si parla di affitti brevi, si fa riferimento a una tipologia di locazione regolamentata da un contratto che, essendo temporaneo, per ritenersi valido a tutti gli effetti, necessita di essere periodicamente rinnovato. Tale soluzione utile al locatore, così come all’affittuario è recentemente stata sottoposta a regole piuttosto stringenti. Grazie al Decreto Crescita si è dato vita a una banca dati pubblica dedicata alle strutture ricettive e agli immobili presenti sul territorio nazionale destinati alle attività di locazione breve, inferiori ai 30 giorni.

Un provvedimento sicuramente dibattuto ma utile al fine di mappare ogni struttura ricettiva, evitando l’evasione di tasse e imposte da parte dei proprietari di case e appartamenti destinati a tale uso.

Gli stessi hanno infatti l’obbligo per Legge, di comunicare alla Questura l’identità degli ospiti presenti all’interno della propria struttura, identificata mediante un codice alfanumerico, imponendo altresì il pagamento delle tasse di soggiorno previste dai Comuni. Il mancato adeguamento espone a sanzioni che possono variare dai 500 ai 5.000 Euro. Come affittare dunque case e appartamenti per un breve periodo, rispettando quanto imposto dal decreto ministeriale vigente?

Cosa sono gli affitti brevi e cosa dice la normativa vigente

L’affitto breve è a tutti gli effetti un contratto di locazione che sancisce il rapporto tra proprietario e inquilino per un periodo di tempo inferiore a 18 mesi. Ad oggi costituisce la formula di contratto di affitto più indicata per chi ha bisogno di una soluzione abitativa temporanea, come quando ci si deve trasferire in un’altra città per un breve periodo di tempo. Un numero sempre crescente di persone decide di optare proprio per tale opportunità anche in occasione delle vacanze, scegliendo quella che in alcuni casi diventa una vera e propria alternativa alle strutture alberghiere convenzionali. In questo caso, tuttavia, il periodo di permanenza all’interno dell’immobile non deve superare i 30 giorni: diversamente l’affitto breve diviene a tutti gli effetti un affitto transitorio.

Si parla di affitto turistico quando la locazione non supera i 30 giorni: in questo caso non è prevista la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate ma è sufficiente la sola scrittura privata. L’affitto transitorio prevede invece la locazione dell’immobile da 30 giorni a 18 mesi e rende necessaria la registrazione di un contratto formale.

Se, inizialmente, a regolamentare le normative legate agli affitti brevi ci pensavano le Leggi regionali a cui erano inevitabilmente sottoposti i proprietari che decidevano di intraprendere tale tipologia di attività, oggi l’affitto temporaneo – in particolare quello adibito a scopo turistico –  fa riferimento al solo D.L. 50/2017 che definisce in maniera estremamente specifica la formula contrattuale da utilizzare.

Lo stesso decreto prevede quindi l’applicazione della cedolare secca relativa agli affitti brevi di durata inferiore a 30 giorni e a carico dei proprietari, anche nel caso in cui il contratto di locazione includa servizi quali la fornitura della biancheria unitamente alla pulizia ordinaria dei locali, fatta eccezione per il caso in cui gli stessi vengano considerati “servizi accessori” che esulano dal canone di locazione: tale corrispettivo dovrà poi successivamente essere applicato sul Modello 730, semplicemente compilando il quadro deputato ai redditi fondiari.

Obbliga inoltre i mediatori immobiliari, o i soggetti deputati alla gestione di portali Web, non solo alla comunicazione dei dati riguardanti i contratti stipulati ma anche a corrispondere una ritenuta pari al 21% in qualità di sostituti di imposta, applicata al canone di affitto previsto dal contratto.

Diversamente, i soggetti che scelgono di ricorrere ad affitti brevi sotto forma di locazione turistica stipulata tra privati, sono semplicemente tenuti a conservare la documentazione utile ad effettuare la successiva dichiarazione dei redditi.

Come affittare case o appartamenti per brevi periodi ed evitare sanzioni

In Italia il settore turistico è generalmente regolamentato dalle Regioni: occorre pertanto fare riferimento alle normative vigenti sul territorio. Se ad esempio si parla di affitto breve a Milano, occorrerà riferirsi alla Legge n.27 del 1 Ottobre 2015, la stessa che regolamenta analogamente le strutture ricettive extra-alberghiere,  nello specifico gli immobili. In particolare la stessa Legge impone il rispetto di una serie di obblighi imprescindibili quando si parla affitto temporaneo quale fonte di reddito, specie se non si desidera incorrere in sanzioni.

È necessario dunque effettuare la Dichiarazione di avvio dell’attività di casa vacanze, operazione che può essere facilmente effettuata attraverso lo Sportello Unico Attività Produttive o SUAP disponibile anche online. Occorre poi dare comunicazione degli ospiti presenti all’interno della struttura e fornire i loro dati anagrafici alla Questura locale, unitamente alla rendicontazione dei flussi turistici alla Regione d’appartenenza.

Il proprietario dell’immobile in uso, è inoltre tenuto a richiedere ai propri ospiti la cosiddetta tassa di soggiorno giornaliera, che va versata mensilmente nelle casse del Comune di appartenenza.

Allo stesso modo esistono anche obblighi strettamente legati alla manutenzione e alle condizioni dell’immobile a cui il proprietario è necessariamente sottoposto, sebbene non ci sia la necessità di effettuare adeguamenti strutturali, modificando la destinazione d’uso.

Ogni appartamento deve esibire al suo interno i prezzi giornalieri per la locazione, in almeno due lingue differenti e disporre di una dichiarazione di conformità a regola relativa all’impianto elettrico e del gas. Obbligo ulteriore a carico del proprietario dell’immobile è rappresentato dalla stipula di una polizza di responsabilità civile in favore dei propri ospiti. Tuttavia è sempre opportuno ricordare che gli affitti brevi rappresentano materia recente, fattore che implica l’aggiornamento e relative modifiche delle normative legate a questa tipologia di contratto.

Prima di intraprendere l’attività, il consiglio è dunque di informarsi preventivamente presso un’agenzia immobiliare di fiducia o un consulente esperto in materia.

Modello di un contratto per affitti brevi

Per quanto concerne gli affitti brevi, non esiste l’obbligo di stipulare un vero e proprio contratto formale tra locatore e conduttore. Resta tuttavia caldamente suggerita la stesura di un accordo firmato da ambo le parti, che esplichi chiaramente tutte le condizioni legate alla locazione: tale pratica può rivelarsi infatti particolarmente utile qualora sopraggiungano eventuali problematiche e controversie. Il documento o contratto di locazione breve non prevede in nessun caso la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate: deve tuttavia raccogliere tutte le informazioni inerenti ai contraenti quali i dati anagrafici: nella fattispecie nome e cognome, data di nascita e residenza, codice fiscale e recapiti telefonici, assieme a un indirizzo di posta elettronica certificata, sia del locatore che del conduttore. Il contratto di affitto breve deve altresì riassumere le caratteristiche principali dell’immobile oltre a una descrizione dettagliata dello stesso, ubicazione, relativa metratura unitamente al numero di locali in uso, il tutto completato da un’eventuale specifica legata alla presenza di elementi accessori quali possono essere cantine, garage, posti auto privati, arredamento ecc.

Il documento, formale o non, deve contemplare inoltre i dati catastali completi ed esporre in maniera chiara la destinazione d’uso, sempre specificando il numero di soggetti che alloggeranno.

Di fondamentale importanza è specificare il divieto a carico del conduttore, di subaffittare l’immobile o fornirlo in comodato d’uso a soggetti terzi, pena l’immediata risoluzione. Il conduttore dovrà sottoscrivere la garanzia di mantenere nelle condizioni originarie i locali, comunicando al conduttore eventuali vizi o difetti, anche se relativi agli arredi, entro un periodo di tempo preventivamente definito dalla consegna delle chiavi.

Sarà inoltre necessario specificare la durata della locazione in maniera accurata, includendo la cessazione senza obbligo di disdetta formale, unitamente all’immediata consegna delle chiavi al locatore da parte del conduttore.

Importante apporre le modalità di pagamento relative non solo alla locazione ma anche alle spese legate alle utenze quali luce, gas ecc., disponendo se a carico del locatore o del conduttore. L’eventuale importo versato a titolo di cauzione andrà sempre restituito dal locatore al termine del contratto di affitto breve, previa verifica degli arredi e dell’immobile stesso, concludendo il tutto con luogo, data e firma di entrambe le parti coinvolte.

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