Piccola guida sulla cedolare secca
I proprietari di immobili, o chi ne gode l’usufrutto, possono stipulare contratti di locazione scegliendo il regime della cedolare secca.
Come riportato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, la cedolare secca comporta una tassazione agevolata, per la quale il proprietario rinuncia alla variazione del canone annuo stabilito per l’affitto, così come all’aggiornamento ISTAT.
Inoltre, a differenza di altri tipi di contratto, l’attivazione della cedolare secca non richiede il pagamento dell’imposta di bollo né di quella di registro.
Si tratta di un’opzione che può essere attivata sia in fase di avvio del contratto di locazione che successivamente e, allo stesso modo, può essere revocata anche negli anni precedenti lo scadere dell’accordo.
La cedolare secca comporta numerosi vantaggi: nel caso siate interessati ad affittare il vostro immobile in quanto proprietari potete fare affidamento sulla consulenza e l’esperienza del team di Volpi Case, che saprà guidarvi nell’individuazione della forma contrattuale di locazione più consona alle vostre esigenze.
Cedolare secca: in cosa consiste, quali sono i vantaggi, quando usufruirne
Nei prossimi paragrafi vediamo in quali casi può essere applicata la cedolare secca, come funzionano la registrazione e la risoluzione dei contratti e quali sono i vantaggi concreti che questo tipo di tassazione comporta sia per il proprietario dell’appartamento e sia per l’affittuario.
Chi può scegliere la cedolare secca
L’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione deve sottostare ad alcune condizioni.
- Il proprietario dell’immobile oggetto della locazione (o chi possiede il diritto di godimento dell’immobile, come l’usufrutto) deve essere un privato e non una società.
- Inoltre, si può trattare di immobili a scopo abitativo di cooperative ed enti senza scopo di lucro che però vengono subaffittati a studenti universitari e messi a disposizione dei comuni e per i quali si rinuncia all’aggiornamento del canone.
- Si può usufruire della cedolare secca anche nei contratti di locazione per gli affitti brevi; a questo proposito vi rimandiamo alla lettura dei prossimi paragrafi per scoprire quali novità prevede la Legge di Bilancio 2021.
- La cedolare secca si può applicare per gli immobili che rientrano nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 (a esclusione della categoria A/10, che include uffici e studi privati) e che vengono affittati a scopo abitativo.
- Il conduttore del contratto di locazione deve essere un privato e non deve prendere in affitto l’immobile a nome di un’impresa o in funzione di un’attività di libera professione.
Cedolare secca, durata e risoluzione
Il regime di cedolare secca rimane valido fino allo scadere del contratto di locazione. Solitamente viene applicato sin dalla stipula iniziale, ma può essere opzionato anche successivamente. Allo stesso modo, può essere revocato dopo ogni anno.
La cedolare secca va comunicata assieme alla registrazione del contratto di affitto. In caso di ritardo nella registrazione, si incorre in sanzioni a partire da 200 euro, che coprono dal 60% al 120% dell’imposta prevista; nel caso in cui la registrazione non sia mai avvenuta, le sanzioni raddoppiano e va versata anche l’imposta di registro.
Se si sceglie di applicare la cedolare secca non dall’inizio del contratto ma, ad esempio, a partire dall’anno seguente, va compilato il modello RLI entro 30 giorni dallo scadere del primo anno.
In ogni caso, finché la cedolare secca rimane in vigore, il proprietario dell’immobile non può chiedere la variazione del canone annuo così come l’aggiornamento ISTAT.
Da alcuni anni, la revoca per chi dimentica di comunicare la proroga di un contratto di locazione con cedolare secca non è più prevista, purché, nel tempo, siano stati correttamente effettuati i relativi versamenti e i redditi da cedolare secca siano stati inseriti nella dichiarazione dei redditi. Nel caso in cui, però, la proroga o la cessazione del contratto di locazione con cedolare secca vengano comunicate con un ritardo di 30 giorni, la multa prevista è di 50 euro, che diventano 100 nel caso di ritardi superiori ai 30 giorni.
Il proprietario dell’immobile ha inoltre l’obbligo di comunicare all’affittuario l’avvenuta registrazione del contratto di cedolare secca entro 30 giorni dalla stessa tramite raccomandata. L’invio di questa comunicazione non è necessario nel caso in cui nel contratto di locazione sia già previsto il divieto di variazione del canone, oppure se si tratta di un contratto di affitto inferiore ai 30 giorni.
Perché optare per la cedolare secca
Come abbiamo visto, il regime di cedolare secca comporta numerosi vantaggi. Ad esempio, se applicata sin dall’inizio del contratto di locazione, consente di risparmiare sull’imposta di bollo e su quella di registro.
Inoltre, con la cedolare secca viene applicata un’aliquota IRPEF del 21% basata sul totale del canone annuo previsto dal contratto, nel caso di un contratto a canone libero.
L’aliquota scende però al 10% se l’immobile oggetto del contratto si trova in una delle aree metropolitane previste dal decreto legge n. 551 del 1998 (tra cui Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), oppure nei comuni ad alta densità abitativa indicati dal Cipe o, ancora, nelle località in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza a partire dal 2009.
Tale aliquota, a differenza di quanto avviene con l’aliquota IRPEF, è fissa nel tempo e non si somma ad altri redditi percepiti. In più, con il regime di cedolare secca cadono gli addizionali previsti da comuni e regioni, che quindi non vanno versati.
Infine, la cedolare secca va pagata in una o due rate (di cui la prima entro il 30 giugno e la seconda entro il 30 novembre), a seconda che il suo valore sia inferiore o superiore a 257,52 euro.
Cedolare secca e affitti brevi 2021: cosa prevede la nuova legge di bilancio
La nuova Legge di Bilancio introduce, a partire dal 1° gennaio 2021, delle importanti novità riguardanti l’applicazione della cedolare secca nei contratti di affitto breve. Novità che nascono in risposta al fenomeno delle locazioni di breve durata che, negli ultimi anni, ha ampiamente dominato il settore delle locazioni nelle nostre città. Si tratta quindi di una forma di tutela della concorrenza in ambito turistico e di garanzia per i consumatori.
Nel nuovo anno, la cedolare secca al 21% potrà essere applicata a un massimo di quattro appartamenti per i quali, nello stesso periodo di imposta, vengono stipulati contratti per affitti brevi, ossia di una durata non superiore ai 30 giorni.
Cosa prevede la nuova norma nel caso in cui gli appartamenti da affittare per brevi periodi siano più di quattro? In quel caso, il proprietario degli immobili dovrà aprire una partita IVA e si passerà alla tassazione ordinaria IRPEF. E questo varrà sia nel caso in cui gli appartamenti vengano messi in affitto direttamente da privati e sia che la locazione avvenga tramite l’intermediazione di un’agenzia o di portale specializzato (un esempio su tutti è rappresentato dall’affitto tramite Airbnb).
Ma c’è un’altra novità: entro due mesi dall’entrata in vigore della nuova Legge di Bilancio 2021, il MiBACT stabilirà le regole per la creazione e gestione di una banca dati di strutture e appartamenti destinati agli affitti brevi. Ogni immobile presente nel database avrà un codice e dovrà attenersi a ciò che il regolamento regionale stabilisce in materia di turismo e ricettività.