L’acquisto di un immobile generalmente implica la richiesta di un mutuo da parte del compratore: questo per alleggerirne in maniera significativa il pagamento, trattandosi spesso di una cifra che è difficile estinguere totalmente al momento del rogito.

Oggi fortunatamente ottenere un mutuo risulta per certi versi meno complesso rispetto a qualche anno fa, complici tassi di interesse notevolmente ridotti applicati ai privati.

Tale operazione tuttavia potrebbe comunque riservare spiacevoli imprevisti, motivo per cui sarebbe opportuno e preferibile affidarsi ai consigli di un esperto o di un professionista in grado di guidare il compratore durante l’intero iter previsto.

Un’agenzia immobiliare come Volpi, che da oltre 20 anni opera nel settore con competenza, passione, rigore ed estrema professionalità, affianca i propri clienti al fine di ridurre al minimo eventuali rischi, selezionando le soluzioni più adatte e convenienti in funzione delle relative esigenze e posizioni economiche.

Come ottenere un mutuo facilmente

Al fine di ottenere un mutuo è necessario soddisfare una serie di requisiti imposti da banche e istituti di credito, questo poiché vengono valutati in maniera capillare quelle che possono essere le caratteristiche del richiedente, sia in termini finanziari che legali.

Condizioni anagrafiche che agevolano senza dubbio l’erogazione di un mutuo sono rappresentate dalla residenza italiana così come dalla cittadinanza relativa a uno Stato appartenente alla Comunità Europea o in alternativa dalla cittadinanza extra comunitaria accompagnata però da una regolare residenza italiana. Ovviamente chi sceglie di richiedere un mutuo deve necessariamente essere maggiorenne.

È la banca o l’istituto di credito a stabilire il limite massimo di anzianità utile a favorire l’erogazione del mutuo, criterio che può comunque variare in funzione della tipologia di finanziamento e relativa durata. Di norma, per agevolarne la concessione quando si tratta di acquistare casa, sarebbe opportuno limitarsi a richiedere il finanziamento per un importo sempre inferiore all’80% del valore dell’immobile.

Gli stessi istituti di credito o banche valutano in linea generale la posizione patrimoniale e finanziaria del richiedente e proprio per questo motivo l’erogazione del mutuo può dipendere da molteplici fattori quali ad esempio il relativo reddito mensile netto e quello legato al nucleo familiare attestato dalla dichiarazione dei redditi, il valore complessivo dell’immobile in oggetto, e l’eventuale presenza di garanzie supplementari che coinvolgono terzi.

Tutte queste informazioni consentono all’ente erogatore di effettuare una prima valutazione che, qualora risulti positiva, da il via alla fase istruttoria, quella cioè che prevede la raccolta di tutta la documentazione relativa al richiedente.

Requisito fondamentale per avere accesso a un mutuo è la cosiddetta capacità di rimborso: viene in questo caso considerato il rapporto rata/reddito che orientativamente non dovrebbe aggirarsi intorno al 30/35% del reddito netto percepito mensilmente dal richiedente, in modo tale da non gravare in maniera eccessiva sul bilancio personale.

Come ottenere un mutuo al 100 per cento

Al fine di ottenere un mutuo al 100 per cento, è condizione necessaria da parte del richiedente dimostrare di disporre di stabilità lavorativa ed entrate economiche regolari, condizione agevolata in presenza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Qualora il richiedente sia precario ma non abbia ancora raggiunto i 35 anni d’età o in alternativa sia single con figli a carico, l’erogazione di un mutuo con copertura totale dell’importo potrebbe essere auspicabile ricorrendo ai Fondi di Garanzia Prima Casa.

L’istituto di credito provvede altresì a verificare che il richiedente non si sia rivelato precedentemente un “cattivo pagatore” e che non presenti segnalazioni da parte del CRIF causate da eventuali ritardi legati al pagamento di rate relative a finanziamenti antecedenti.
In ultimo, oltre all’ipoteca posta sull’immobile per il quale è stato richiesto il mutuo, il richiedente sarà tenuto a sottoscrivere una polizza assicurativa fideiussoria imposta dalla Banca d’Italia qualora sia necessario finanziare importi superiori all’80% del valore complessivo dell’immobile. Tale assicurazione sarà ripartita a discrezione della banca, nelle rate del mutuo o liquidata dal richiedente al momento della stipula.

Come fare richiesta di un mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è di fatto un finanziamento ipotecario destinato a chi non risulta essere ancora proprietario di alcun immobile: copre generalmente fino all’80% del valore della casa, raggiungendo il 100% sebbene con interessi più elevati in presenza di ulteriori garanzie. Richiedere tale tipologia di mutuo è relativamente semplice, tuttavia a fronte è necessario il cosiddetto parere di fattibilità da parte dell’istituto erogatore. L’esito positivo è generalmente determinato dalle medesime condizioni legate al mutuo tradizionale e una volta ottenuto, sarà necessario inoltrare alla banca la documentazione richiesta in modo tale da avvalorare quanto precedentemente dichiarato. Imprescindibili dunque la dichiarazione del datore di lavoro circa l’anzianità di servizio del richiedente unitamente all’ultima busta paga e copia del modello CUD o modello 730 più recente, unitamente ai seguenti documenti:

  • Certificato di nascita;
  • Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio;
  • Estratto matrimonio unitamente alle eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • Copia della sentenza del tribunale qualora il richiedente sia separato o divorziato legalmente;
  • Copia del compromesso;
  • Planimetria dell’immobile e ed eventuali pertinenze;
  • Copia del certificato di abitabilità;
  • Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile.

Inoltrati i documenti e una volta vagliati opportunamente, l’istituto di credito provvede a fornire l’esito della pratica dichiarando nell’immediato l’erogabilità del mutuo e fissando la data della stipula dell’atto pubblico di mutuo di fronte a un notaio, azione che ne sancisce l’ufficialità.

Ottenere un mutuo senza avere il garante

È generalmente possibile ottenere un mutuo senza garante né ulteriori proprietà da offrire come garanzia all’istituto di credito. Qualora il richiedente sia un lavoratore dipendente, può affidarsi alla busta paga unitamente a quella del convivente qualora l’immobile da acquistare risulti una prima casa.

Quando sussiste un reddito fisso garantito generalmente il mutuo viene concesso poiché garantito dal lavoro subordinato con contratto a tempo indeterminato: se ciò non dovesse essere sufficiente occorre tenere presente l’ipoteca posta sull’immobile da acquistare. Qualora le rate del mutuo non venissero opportunamente saldate, la banca ne entrerebbe in possesso e, posta all’asta giudiziaria, recupererebbe comunque il credito mancante.

Qualora invece il richiedente sia un lavoratore autonomo o libero professionista, privo di qualsivoglia proprietà, sarà in questo caso necessario per ottenere un mutuo senza garante, esibire il modello Unico, il quale certifica la situazione patrimoniale: più elevato è il reddito, maggiori saranno le opportunità che il mutuo venga comunque erogato.

Come ottenere un mutuo senza busta paga

Qualora il richiedente non possieda alcuna busta paga, può comunque ottenere un mutuo fornendo alla banca o all’istituto di credito, prove che attestino l’effettiva presenza di un reddito sufficiente garantire il pagamento delle rate previste. È necessario in questo caso presentare le ultime due dichiarazioni dei redditi o modello Unico, unitamente agli estratti conto bancari. Ulteriori garanzie date ad esempio da un garante o persona di fiducia che possa cointestare il mutuo possono senza dubbio agevolare l’erogazione del mutuo.

È opportuno tuttavia precisare t che quanto si parla di garante, si intende un soggetto terzo che si assuma l’impegno di corrispondere la quota relativa alla rata del mutuo, qualora l’intestatario effettivo non ne sia economicamente in grado: si tratta pertanto di una notevole responsabilità e per questo motivo tale figura è generalmente rappresentata da un parente del richiedente.

Lo stesso, detto anche fideiussore deve altresì presentare specifici requisiti tra cui disporre di un solido reddito, unitamente a una pensione o contratto a tempo indeterminato, indici di entrate sicure e costanti.

Come ottenere un mutuo se si è un cattivo pagatore

Un ritardo eccessivo circa il pagamento delle rate del mutuo determina una segnalazione al CRIF a carico del titolare, fattore che tende a compromettere la reputazione bancaria, fattore che generalmente pregiudica l’opportunità di richiedere ulteriori mutui o finanziamenti futuri.

Stabilire una rata del mutuo facilmente rimborsabile risulta quindi fondamentale, poiché in questo modo si riduce il rischio di incorrere in possibili ritardi. Come evitare dunque una segnalazione come “cattivo pagatore”? Semplicemente, come suggerito anche dalla Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria, cercando di saldare in maniera tempestiva i pagamenti, evitando in questo modo che il ritardo venga segnalato al Sistema di Informazioni Creditizie. Tale segnalazione avviene generalmente quando il ritardo è legato al pagamento di due rate consecutive: ulteriori ritardi vengono poi resi noti all’istituto di credito mediante aggiornamenti mensili effettuati dal CRIF.

La banca dovrà poi procedere comunicando al cliente l’avvio effettivo della procedura di segnalazione, in modo tale da consentirgli di saldare tempestivamente le rate previste, evitando in questo modo una segnalazione definitiva. Qualora il saldo non avvenga secondo quanto previsto, a seconda dell’entità del ritardo, la segnalazione può mantenersi in essere da un mese fino a 3 anni, pregiudicando la possibilità di richiedere e ottenere un mutuo nel breve periodo.

Chiedere un mutuo per ristrutturare casa

Ristrutturare casa richiede nella maggior parte dei casi, un investimento piuttosto ingente: sorge quindi l’esigenza di richiedere un mutuo al fine di sostenere tale spesa con maggiore leggerezza. In linea generale è opportuno richiedere un mutuo per ristrutturare casa quando l’ammontare previsto per la ristrutturazione supera l’importo di 70 mila euro. Per comprendere dunque quanto risulti vantaggioso il mutuo scelto è importante considerare non solo il Tan o Tasso Annuo Nominale, ma anche e soprattutto il Taeg o Tasso Annuo Effettivo Globale, il quale contempla tutti i costi legati al finanziamento compresi quelli legati a perizie e istruttorie.

Occorre altresì prestare particolare attenzione anche ai cosiddetti costi accessori: spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, costi legati alla notifica e alla chiusura pratica, così come imposta di bollo, e qualora previsti, i costi assicurativi. Quando si sceglie di ricorrere a un mutuo, e non a un semplice finanziamento, a tali costi vanno ad aggiungersi inevitabilmente quelli legati al perito così come l’atto redatto dal notaio, necessario per finalizzare il mutuo.

Anche le garanzie richieste rappresentano un fattore da non sottovalutare: per il mutuo legato alla ristrutturazione, è imprescindibile l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare.

Le tempistiche di erogazione seguono altresì lo stesso iter previsto per un mutuo convenzionale legato all’acquisto casa: passare dall’istruttoria della pratica all’erogazione effettiva, sono in media necessari 60 giorni. In termini di durata, il mutuo ristrutturazione può raggiungere i 30-35 anni, in funzione dell’età del contraente: un’agevolazione concreta se si intende saldare il debito in tranquillità anche se il prestito personale costituisce comunque una valida alternativa qualora si intenda liquidare quanto richiesto in tempi relativamente brevi.