L’acquisto di un immobile rappresenta senza ombra di dubbio uno tra i passi più importanti della vita di una persona e fortunatamente dopo anni di crisi il mercato immobiliare ora sta rapidamente risalendo la china. I dati più recenti mostrano infatti uno scenario particolarmente positivo: gli immobili detengono prezzi vantaggiosi e le banche tendono a concedere mutui con tassi di interesse particolarmente ridotti, offrendo l’opportunità di compiere veri e propri affari. Essendo tuttavia proprio l’acquisto di una casa il passo più importante che si compie nella propria vita, soprattutto a livello economico e finanziario, è sempre opportuno avere le idee quanto più chiare possibile circa cosa guardare prima di acquistare una casa.
Cosa occorre dunque verificare quando si sceglie di acquistare un immobile? Verificare che l’immobile sia in ottime condizioni e che chi sceglie di venderlo sia realmente l’effettivo titolare è fondamentale, così come controllare che non sussistano abusi edilizi o precedenti ipoteche pendenti. Analogamente l’immobile dovrebbe essere dotato della documentazione necessaria ad attestare non solo la classe energetica ma anche e soprattutto la sicurezza e la validità degli impianti così come l’agibilità dei locali, tutti requisiti fondamentali che una proprietà deve necessariamente soddisfare affinché l’acquisto risulti sicuro e soddisfacente.
La scelta di un immobile è spesso dettata anche fattori emotivi che possono certamente influenzarla in maniera significativa: è corretto dare spazio alle sensazioni ma allo stesso modo è fondamentale acquisire consapevolezza circa il passo che si sta compiendo. Quali sono i principali rischi correlati all’acquisto di una casa? Quali verifiche preliminari è indispensabile effettuare? Ecco cosa guardare prima di acquistare casa e di procedere alla trattativa immobiliare.
Cose da sapere prima di comprare casa
Chi non ha mai acquistato un immobile può spesso riscontrare non poche difficoltà nel comprendere cosa guardare prima di comprare casa. L’acquisto di un immobile richiede cautela così come la capacità di mettere in atto tutte le verifiche del caso. Affidarsi all’esperienza di un agente immobiliare, chiedere consigli, informazioni e suggerimenti è utile al fine di orientarsi sulla scelta più indicata riducendo al minimo eventuali rischi. Tra i passi da compiere prima di comprare casa è importante analizzare le tendenze del mercato immobiliare, valutando tutte le proposte disponibili: stabilire la metratura media degli appartamenti localizzati nelle aree di interesse, documentarsi sul prezzo medio degli immobili al metro quadro e monitorare l’andamento del mercato locale, rappresentano informazioni preziose permettono di valutare in maniera realistica tutte le proposte a disposizione, comprendendo con maggiore facilità se sono realmente in linea con le personali esigenze.
Un altro aspetto importante è senza dubbio effettuare un controllo del quartiere e dell’area dove si intende comprare casa: l’acquisto di un immobile rappresenta un investimento a lungo termine. In linea di massima chi sceglie di comprare casa auspica di vivere nel medesimo appartamento per almeno 10 o 20 anni, arco temporale entro il quale sono molti i quartieri che subiscono trasformazioni, riqualificazioni e un totale rinnovamento. Di contro molte aree possono altresì degradarsi e in questo caso opportuno valutare le condizioni attuali dell’area scelta, i servizi in essa annessi così come la presenza di attrattive storiche, turistiche e culturali che in qualche modo ne possono garantire la conservazione sul lungo periodo. Un quartiere vivo, vitale e ben servito difficilmente finirà per subire un declino, rendendo l’investimento, un ottimo affare anche a lungo termine.
Può sembrare molto banale, ma fare correttamente i conti prima acquistare un immobile è fondamentale. In molti tendono infatti a concentrarsi sull’anticipo da versare durante la proposta d’acquisto e sul mutuo, tralasciando i costi accessori da sostenere, gli stessi che possono raggiungere cifre ingenti. Necessario dunque, carta e penna alla mano, valutare ogni singola spesa preventivamente in modo da avere ben chiaro quanto costa comprare casa: in questo modo sarà possibile evitare successive spiacevoli sorprese.
Da non sottovalutare nemmeno il controllo di tutte le certificazioni e della documentazione relativa all’immobile. Sebbene gran parte dei documenti vengano verificati dal notaio, prima del rogito, è buona regola visionarli al fine di comprendere le reali condizioni dell’immobile, sia sotto l’aspetto strutturale che burocratico.
Cosa controllare prima dell’acquisto e durante la prima visita
L’acquisto di una casa può rappresentare il passo più importante che ci si trova a compiere durante la propria vita, anche e soprattutto a livello finanziario. Rappresenta un impegno a lungo termine e in quanto tale è necessario avere ben chiaro cosa guardare quando si compra un immobile. Se si sceglie di acquistare da un privato occorre in primis accertarsi che il venditore sia realmente il proprietario dell’immobile scelto: può sembrare un’informazione scontata ma che può senza dubbio rivelarsi fondamentale al fine di evitare truffe. Qualora si tratti di un procuratore è necessario sincerarsi che possieda una procura valida. Importante poi verificare anche se il venditore sia in regime di comunione dei beni, questo poiché il coniuge in tal caso deve essere consenziente alla vendita mentre qualora lo stesso rappresenti un’impresa, esso non deve risultare in stato fallimentare.
La prima informazione da ricercare è come il venditore sia venuto in possesso dell’immobile: in questo caso occorre richiedere l’atto di provenienza dell’immobile, che si tratti di un rogito, di una donazione o di una successione. Tale operazione è necessaria poiché ogni erede ha a propria disposizione 10 anni di tempo per far valere i propri diritti muovendo eventuali contestazioni legate all’eredità.
Un controllo importante, effettuato generalmente dal notaio prima dell’acquisto della casa, è relativo alla situazione ipotecaria. Tale verifica deve essere effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e permette di comprendere con anticipo se sull’immobile gravino ipoteche o pignoramenti. Presso l’Agenzia del Territorio è poi possibile verificare anche se l’immobile sia accatastato regolarmente e se la planimetria corrisponda allo stato attuale della proprietà. Prendere visione della visura catastale permette inoltre di comprendere se l’immobile sia effettivamente destinato ad uso abitativo: spesso nelle grandi città può capitare che alcuni costruttori poco onesti ricavino appartamenti da spazi registrati in qualità di cantine, soffitte o garage. Effettuare tale controllo permetterà di tutelarsi dall’acquisto di una proprietà entro la quale non potranno nemmeno essere allacciate le utenze, tuttavia pagato come un appartamento vero e proprio che, se rivenduto, non compenserà in alcun modo quanto speso in precedenza. Qualora l’immobile risultasse costruito abusivamente, in tutto o in parte, sarà cura del venditore richiedere un condono o un adeguamento dei dati relativi allo stesso.
Prima di acquistare casa è necessario accertarsi anche di quelli che sono in genere i costi legati al condominio, così come della situazione dei pagamenti a carico venditore, sincerandosi che quest’ultimo non presenti debiti in essere. Importante è informarsi anche sulle condizioni dello stabile e se in programma sussistono opere di manutenzione e ristrutturazione. Anche l’impiantistica deve essere sempre preventivamente controllata e possedere la relativa certificazione di conformità. Il venditore è poi tenuto a fornire obbligatoriamente l’Attestato di certificazione energetica, indicante la classe energetica in cui rientra l’appartamento.
Per chi non opera nel settore immobiliare in genere non è così immediato avere un’idea concreta circa il reale valore di un immobile: è per questo buona prassi informarsi preventivamente sui prezzi medi al metro quadro relativi all’area in cui è localizzato l’immobile, effettuando le dovute ricerche in rete e prendendo in esame gli altri annunci presenti, in modo tale da avere a disposizione una panoramica circa lo stato degli appartamenti che dispongono di caratteristiche simili alla casa che si intende acquistare. È vero che esistono poi numerosi fattori che possono incidere sul prezzo, ma tale pratica aiuta sicuramente a chiarirsi le idee, specie se si è scelto di trattare col venditore in maniera autonoma, senza ricorrere all’aiuto di un’agenzia immobiliare.
Decisiva anche la prima visita approfondita dell’immobile: valutarne accuratamente le condizioni permette di carpire eventuali anomalie prima dell’acquisto, magari avvalendosi dell’intervento di tecnici specializzati e periti. Diviene dunque fondamentale controllare gli impianti, l’isolamento termico così come pavimenti, porte ed infissi: tali elementi possono celare numerose insidie che tuttavia possono essere sfruttate a proprio vantaggio, riducendo il prezzo della casa in fase di trattativa.
Da non sottovalutare anche una valutazione del territorio adiacente all’immobile scelto: meglio informarsi preventivamente sui servizi presenti in zona, se la stessa appare ben collegata dai mezzi pubblici così come se sono presenti parcheggi, scuole e aree verdi. In ultimo, ma non certo in ordine di importanza, informarsi se la zona è considerata tranquilla e sicura o se di norma sorge la necessità di installare impianti antifurto.
Utilizzare tutte queste informazioni può rappresentare un valido aiuto per scegliere con attenzione l’immobile da acquistare e perché no, anche eventualmente per trattare sul prezzo.
Le domande da fare quando si compra casa
Prima di effettuare un passo così importante come quello rappresentato dall’acquisto di un’immobile, è necessario porsi e porre analogamente al venditore una serie di domande utili a capire l’effettiva sicurezza dell’investimento che si è in procinto di effettuare. Ecco dunque quali sono le domande da fare quando si compra casa:
- Chi è l’effettivo proprietario dell’abitazione? – È sempre necessario verificare che il venditore sia l’intestatario esclusivo dell’immobile e che, qualora sia in regime di condivisione dei beni, il coniuge sia consenziente alla vendita dello stesso.
- L’immobile scelto presenta eventuali ipoteche? – Fondamentale sapere se sull’abitazione scelta pendono ipoteche o mutui e che la stessa non sia coinvolta in cause giudiziarie o oggetto di atti di pignoramento.
- Tutta la documentazione urbanistica relativa all’immobile è in regola? – Fondamentale sincerarsi che l’intera documentazione urbanistica risulti in regola, avendo cura di verificare l’esistenza del permesso di costruire l’immobile e che lo stesso sia regolarmente accatastato. È sufficiente prendere visione della planimetria catastale per verificare che l’immobile rispetti la situazione di fatto e che non siano presenti difformità o abusi edilizi.
- A quanto corrisponde la superficie abitabile effettiva? – C’è differenza tra superficie commerciale quella calpestabile, sempre inferiore alla precedente e tale informazione consente di comprendere l’effettiva estensione dell’immobile.
- In quale classe energetica è incluso l’immobile? – Le recenti normative legate all’Attestato di prestazione energetica impongono che il venditore fornisca tutta la documentazione che attesta la classe energetica dell’abitazione scelta.
- L’impiantistica risulta a norma? – Gli impianti realizzati dopo il 2008 impongono una certificazione di conformità mentre per quelli precedenti a tale anno, è sufficiente il certificato di rispondenza.
- Il venditore ha sostenuto integralmente le spese condominiali che gli spettano? – Qualora il venditore risulti insolvente è opportuno tutelarsi poiché tale debito esteso fino al biennio precedente, viene di norma traslato al nuovo proprietario.
- Sono previsti interventi di manutenzione straordinaria sull’immobile? – È opportuno sapere preventivamente se siano stati programmati interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, poiché tali attività costituiscono un’ingente spesa, la stessa che spetta a chi vende qualora siano già state deliberate precedentemente alla vendita.
- Quali spese accessorie dovranno essere sostenute? – Qualora l’acquisto dell’immobile venga effettuato mediante intermediazione immobiliare occorre tenere conto delle commissioni legate a tale pratica, unitamente al costo del rogito, del notaio e delle tasse legate alla compravendita.
- A quanto ammonta la caparra? – La caparra viene versata al momento della firma del preliminare d’acquisto. In genere si attesta intorno al 10 o 15% del prezzo pattuito per l’immobile.
- Qual è mediamente l’importo della rata del mutuo? – In genere per acquistare un immobile viene acceso un mutuo che, per essere sostenibile, prevede rate inferiori al 30% del reddito mensile del soggetto.
Gli errori più comuni quando si compra casa
L’acquisto di un’immobile spesso cela innumerevoli rischi: è facile compiere errori, specie se ci si affida al “fai da te” rinunciando all’intermediazione immobiliare effettuata invece da professionisti. Tale investimento implica non poche responsabilità e non tutti dispongono della preparazione finanziaria adeguata per affrontarlo nel modo corretto. Ecco dunque quali sono gli errori più comuni che i meno esperti tengono a commettere.
I principali errori in genere coinvolgono proprio l’aspetto prettamente finanziario: i conti non vengono fatti correttamente e in maniera preventiva e sono molti a dimenticare che al prezzo dell’immobile occorre sempre applicare almeno il 10% relativo alle spese accessorie quali iva, imposte di registro e catastali, unitamente alla caparra. Discorso analogo quando ci si addentra nei mutui e finanziamenti: in genere si tende a dimenticare che anche questa formula di finanziamento impone spese e imposte. La sola imposta ipotecaria si attesta intorno al 2% dell’importo del mutuo senza tralasciare i costi legati ad eventuali polizze assicurative che molti istituti bancari propongono quanto viene acceso il mutuo.
L’acquirente sovente tende a tralasciare che disporre di una proprietà, implica inevitabilmente il pagamento di spese condominiali mensili così come eventuali extra che ne incrementano sensibilmente il prezzo. Ogni immobile necessita di manutenzione e spesso opere di ristrutturazione che comportano costi elevati, gli stessi che lievitano ulteriormente se l’immobile è invece indipendente. Errore estremamente comune è rappresentato dalla totale assenza di un bilancio preventivo: effettuare una stima legata alle spese e predisporre un fondo extra per gli imprevisti, consente all’abitazione di non gravare eccessivamente sul bilancio familiare, evitando di farsi cogliere impreparati di fronte ad eventuali criticità. Tra gli errori più frequenti in cui si tende ad incorrere quando si acquista una casa, si tende a non richiederne quella che costituirà l’effettiva tassazione sulla stessa: oltre il 99% delle persone di norma tende infatti a non informarsi con anticipo sulle tasse che dovrà sostenere.
Frequente anche la tendenza a non fare i conti con l’Euribor in presenza di ipoteche a tasso variabile così come a richiedere mutui a lunga scadenza che generano interessi particolarmente elevati. Tuttavia si commettono errori anche quando si parla di rate dove gran parte degli acquirenti spesso superano il 35/40% del proprio reddito, situazione da evitare per non rischiare di incorrere in eventuali difficoltà nei pagamenti.
Chi decide sceglie di comprare una casa dovrebbe essere consapevole che è necessario assumersene la piena responsabilità: meglio evitare di coinvolgere parenti e famigliari poiché se la situazione dovesse complicarsi, eventuali problemi si potrebbero riflettere sugli stessi. Sempre meglio non ricorrere all’ausilio di un garante, facendo il passo secondo le proprie possibilità.
Fondamentale evitare errori non solo prettamente finanziari ma anche legati alla stessa compravendita dell’immobile: sovente infatti chi sceglie di acquistare casa, tende a sottovalutare i termini “costoso” ed “economico” incappando inevitabilmente in spiacevoli sorprese: consigliato dunque reperire quante più informazioni possibili avvalendosi dei portali immobiliari così come delle agenzie del territorio. È facile infatti ritenere di aver fatto un affare vantaggioso, per poi vederne la successiva svalutazione nel corso del tempo.
Avvalersi di un’agenzia immobiliare permette non solo di agevolare le trattative, negoziando il prezzo iniziale dell’immobile, ma offre altresì la sicurezza di acquistare una proprietà di valore e perfettamente in grado di rispondere alle esigenze personali dell’acquirente, col vantaggio di essere seguiti con competenza e professionalità per tutto l’iter che precede e segue l’acquisto. Lasciarsi condizionare dai fattori emotivi o dall’entusiasmo così come lanciarsi in scelte “di pancia” azzardate e dettate dalla fretta o da un eccesso di zelo, difficilmente rappresenta una buona idea, esattamente come affidarsi alla propria inesperienza.