La compravendita non è l’unico modo per diventare proprietari di un immobile: infatti, esiste anche la strada della donazione, che in alcuni casi presenta non pochi vantaggi per entrambe le parti. L’argomento, tuttavia, è piuttosto complesso e ampio, pertanto abbiamo pensato di realizzare una guida completa che contiene tutte le informazioni utili sulla donazione. Ma andiamo con ordine.

Cos’è l’atto di donazione di un immobile

La donazione è un contratto tramite cui un soggetto (il donante) trasferisce un diritto o una proprietà a un altro soggetto (il donatario) senza chiedere nulla in cambio. Secondo la Legge, può essere donato tutto ciò che forma il patrimonio di una persona: denaro, oggetti, crediti. In quanto contratto, deve essere sottoscritta attraverso un atto pubblico e da un notaio, alla presenza di almeno due testimoni. In mancanza di queste condizioni, la donazione non è considerata valida.

Peraltro, non tutti sono idonei a donare. Per questo motivo, un minorenne o chi ha perso determinati diritti o non si trova nel pieno delle proprie facoltà mentali – o ancora, chi è stato interdetto da una specifica sentenza – non può eseguire delle donazioni.
La donazione di un immobile è un sottoinsieme specifico delle donazioni, e la Legge più recente che norma questo particolare aspetto è entrata in vigore nel 2010: essa stabilisce che, quando si stipula un atto di donazione, il proprietario è obbligato a dichiarare la conformità di planimetrie e dati catastali, assieme a tutte le informazioni necessarie a chiarire la destinazione d’uso dell’immobile. In assenza di queste specifiche, l’atto notarile è nullo.

La donazione non è un contratto irreversibile, anzi. In presenza di accordo tra le parti può essere revocata, così come se il donatario commette atti di particolare gravità nei confronti della controparte, oppure se diventa genitore (o, come accade non di rado, scopre di avere figli o discendenti che, a quel punto, reclamano la loro parte di eredità).

La donazione con diritto di usufrutto

Un caso particolare di donazione, stabilita dall’articolo 796 del Codice Civile e molto utilizzata in ambito immobiliare, è la donazione con diritto di usufrutto. In cosa consiste? Semplicemente, il donante cede la nuda proprietà di un bene immobile di cui dispone, ma si riserva il diritto di utilizzarlo per un determinato periodo, che coincide con la durata della vita dell’usufruttuario. Dicevamo, è una pratica piuttosto comune, nonché utilizzata da tutti coloro che hanno bisogno di una certa liquidità e, allo stesso tempo, di non privarsi della casa in cui vivono, almeno finché ne hanno bisogno. Allo stesso tempo, molti ricorrono a questo tipo di donazione per evitare ai propri eredi di dover pagare le tasse di successione su un determinato immobile al momento della propria morte.

Impugnare una donazione di un immobile

Come abbiamo detto, è possibile contestare una donazione. Lo può fare la stessa persona che ha donato un bene a titolo gratuito, ma anche soggetti terzi che per qualche motivo ritengono che la donazione stessa sia illegittima. Tra questi vi sono molto spesso gli eredi, ma non mancano i creditori del donante, che per motivi ben diversi possono decidere di impugnare la donazione immobiliare al fine di vedere riconosciuti i propri diritti.
Lo stesso donante, come abbiamo detto in precedenza, può tornare sui suoi passi: in primo luogo quando riesce a dimostrare di aver subito qualche forma di violenza dal donatario per farsi cedere l’immobile. Non mancano gli errori in buona fede. Una persona, ad esempio, potrebbe cedere un immobile a un’altra persona ritenendola il figlio legittimo: se in un secondo momento l’equivoco viene rilevato, la donazione è impugnabile perché si è agito per errore. Infine, come abbiamo ricordato in precedenza, le donazioni possono essere contestate se il donante si trova in una situazione di incapacità di intendere e di volere.

C’è un limite di tempo per impugnare una donazione? Sì. Posto che per farlo occorre rivolgersi a un avvocato, che per prima cosa valuterà la situazione e capirà se ci sono gli estremi per procedere, il limite massimo per contestare una donazione è pari a 5 anni dalla data di stipula dell’atto pubblico, dopo di che interviene la prescrizione. Se, invece, a impugnare una donazione sono gli eredi che sentono leso un proprio diritto, c’è tempo 10 anni per contestarla. Infine, se la donazione viene impugnata per nullità della forma, ossia perché si ravvisa la violazione formale del procedimento necessario a garantire validità legale dell’atto pubblico (presenza di un notaio, almeno due testimoni), non c’è limite temporale entro cui poter contestare il provvedimento.

Revocare la donazione immobiliare

Una donazione può essere revocata, e non solo impugnata. Ciò avviene essenzialmente per due motivi: il primo si ha quando il donatario si comporta in modo indegno o compie un reato nei confronti del donante o dei suoi parenti o congiunti. In questo caso si può revocare la donazione per ingratitudine: è sufficiente non versare gli alimenti stabiliti dal giudice per rientrare in questa casistica, oppure manifestare pubblicamente la propria avversione al donante, ingiuriandolo.
Il secondo motivo concerne la sopravvenienza di figli di cui non si era a conoscenza al momento della donazione, ma anche quando un figlio scomparso, o erroneamente ritenuto morto, si ripresenti improvvisamente a casa.

Quanto costa donare un immobile

Le donazioni vanno incontro a una tassazione diversa a seconda del tipo di parentela che intercorre tra donante e donatario.

Tra marito e moglie, o parenti in linea diretta, essa è pari al 4% sulla parte di valore di casa che supera la franchigia del milione di euro. Ciò vuol dire che fino a un milione di euro la donazione è gratuita: superata quella cifra si pagherà il 4% sul valore eccedente. Tra fratelli e sorelle, il valore aumenta al 6%, ma allo stesso tempo si abbassa notevolmente la franchigia, che scende a quota 100 mila euro. In questo caso, non si pagherà nulla fino a 100 mila euro, ma sul valore eccedente la tassa salirà al 6%. Tra parenti entro il quarto grado, l’aliquota rimane fissa al 6% ma viene calcolata sull’intero importo dell’immobile. Tra soggetti diversi, quindi non parenti o parenti al di là del quarto grado di parentela, l’aliquota sale all’8% e non vi è franchigia.

Questo schema prevede una grossa eccezione: le donazioni in favore di soggetti affetti da handicap gravi, caso in cui non c’è nessuna imposta da pagare a prescindere dall’esistenza di un rapporto di parentela o meno, e fino alla soglia di un milione e mezzo di euro.
Oltre alle tasse, è necessario sostenere il costo del notaio, che di solito si aggira attorno ai 2.000-2.500 euro, ma che può logicamente variare a seconda della complessità dell’atto e del valore dell’immobile stesso.

Donare un immobile senza notaio

Come abbiamo detto in precedenza, donare un immobile prevede la firma di un atto pubblico alla presenza di un notaio e di almeno due testimoni. In particolare, il notaio ha il compito di effettuare anche tutte le verifiche preliminari del caso, di trascrivere il contratto e di registrarlo una volta siglato.
Tuttavia, la Legge stabilisce che ci possono essere delle deroghe a questo schema, come ad esempio quando l’acquisto di una casa viene effettuato allo scopo di donarla ai figli o, viceversa, un figlio voglia comprare una casa nuova da regalare ai propri genitori. In questo caso si parla di donazione indiretta: la legge evita il doppio passaggio di proprietà e i corrispondenti atti notarili: tutta la pratica viene gestita in un unico passaggio e, nei fatti, la donazione della casa avviene senza l’intermediazione del notaio.

L’ultimo caso particolare che permette di donare un immobile senza notaio è l’usucapione: è sufficiente una dichiarazione del tribunale o un analogo processo di mediazione legale che stabilisca che il presunto donatario, anche in assenza di un atto di donazione redatto secondo norma di Legge, abbia posseduto l’immobile per più di 20 anni: questa situazione dà il via a una sentenza retroattiva che viene trascritta sui registri immobiliari e ha lo stesso valore di una donazione. Il nostro consiglio a questo riguardo è quello di rivolgersi a un notaio di fiducia, vista anche la complessità della giustizia italiana e l’importanza di fare sempre le scelte più giuste, senza tralasciare dettagli importanti.

Donare una casa a una Onlus

Le Onlus sono tra i soggetti che possono ricevere donazioni dai privati, compresi case, appartamenti o terreni. Di solito il processo attraverso cui avviene la donazione è il lascito o il testamento solidale. In questi casi, fatta salva la necessità di verificare in via preliminare che non esistano dispute in corso sull’eredità, la Legge ha stabilito che la gratuità di tutti i trasferimenti ad associazioni di pubblica utilità (quali appunto le Onlus), fondazioni o associazioni legalmente riconosciute che hanno come scopo esclusivo l’assistenza, lo studio o la ricerca scientifica, ma anche l’educazione, l’istruzione o altre finalità di utilità pubblica. Pertanto, è possibile donare un immobile o un terreno a una Onlus, anche come forma di gratitudine per l’impegno profuso nei confronti della collettività, senza che le parti debbano incorrere in spese ulteriori o imposte.