Cos’è un mutuo prima casa e a chi è rivolto
Quando si parla di mutuo prima casa, si fa riferimento a un finanziamento ipotecario destinato a coloro che desiderano acquistare un immobile, pur non disponendo di liquidità sufficiente. Per “prima casa” si intende l’abitazione entro la quale desidera risiedere principalmente il sottoscrittore del mutuo. Il mutuo prima casa rappresenta dunque un prestito vincolato al solo acquisto dell’immobile in questione. Non esiste un importo massimo fisso che può essere finanziato: in linea generale anche il mutuo prima casa, esattamente come l’intera categoria di finanziamenti destinati all’acquisto, prevedono l’erogazione di denaro pari a circa l’80% del valore dell’immobile. Il restante 20% deve pertanto essere coperto dal richiedente sotto forma di liquidità.
Il mutuo prima casa può presentare tassi d’interesse sia variabili che fissi: nel primo caso il richiedente deve necessariamente assumersi il rischio derivante dalle inevitabili fluttuazioni del tasso di riferimento nel tentativo di ottenere rate variabili ma di importo inferiore rispetto a quanto avviene con tasso fisso. Nel secondo caso invece, il sottoscrittore si affida a un importo mensile fisso dato dal tasso corrente, evitando in questo modo ogni genere di rischio dato da un tasso particolarmente suscettibile. Rappresenta pertanto la soluzione più sicura per chi desidera una maggiore stabilità in relazione a un acquisto tra i più importanti.
I mutui prima casa di norma presentano una durata variabile da 5 a 40 anni: grazie a questa tipologia di investimento è inoltre possibile fruire dell’imposta statale agevolata, pari allo 0,25% sull’importo erogato, semplicemente richiedendo la residenza nella nuova abitazione entro 6 mesi dall’acquisto.
Come richiedere un mutuo prima casa
La richiesta di un mutuo prima casa rappresenta un passo importante nella vita di una persona così come di un’intera famiglia, che sceglie di acquistare la propria abitazione: tuttavia l’iter da seguire, relativamente complesso può riservare rischi e non pochi disagi, specie qualora non si soddisfino in toto le condizioni richieste dagli istituti di credito.
Tra i requisiti necessari per richiedere un mutuo prima casa compaiono la maggiore età così come la nazionalità, nella fattispecie italiana: ovviamente il mutuo può essere erogato anche a soggetti stranieri, a patto però che dispongano di un lavoro fisso e risiedano regolarmente nel Paese da almeno 3 anni. Generalmente non è indicata un’età massima ma qualora il richiedente risulti anziano, viene di fatto ridotta la durata del finanziamento, limitata a un massimo di 15 anni. Qualora invece il richiedente superi i 60 anni, la soluzione maggiormente adottata è caratterizzata dal prestito ipotecario vitalizio, una forma di finanziamento privo di rate previsto per chi possieda altresì un’abitazione residenziale intestata. In questo caso l’importo erogabile è di circa il 50% del valore dell’immobile pur disponendo di variazioni soggette alla stessa età anagrafica del sottoscrittore.
Tra i principali requisiti richiesti da banche e istituti di credito a fine di favorire l’erogazione di un mutuo prima casa, compare ovviamente il reddito: vengono infatti effettuati molteplici calcoli dalle stesse in modo da determinare la reale fattibilità di tale investimento. Tali dati sono essenzialmente finalizzati a comprendere se realmente il richiedente risulterà in grado di restituire l’intero importo erogato secondo il piano di rientro su misura costituito nel momento stesso in cui la richiesta viene ufficialmente approvata.
Occorre pertanto poter dimostrare di possedere un reddito fisso continuativo, disponendo ad esempio di un contratto di lavoro a tempo indeterminato: è infatti plausibile che, qualora il richiedente disponga di un ulteriore immobile intestato come ulteriore garanzia, questo non risulti sufficiente senza un contratto di lavoro adeguato a monte. In linea di massima la rata del mutuo prima casa non dovrebbe comunque mai superare un terzo del reddito netto mensile.
Banche e istituti di credito in fase di istruttoria richiedono che sia soddisfatto un’ulteriore condizione imprescindibile: determinante infatti per l’erogazione di un mutuo prima casa, l’essere stati estremamente puntuali nei rimborsi di eventuali finanziamenti precedenti. Quando infatti il finanziamento viene erogato o si rappresenta la figura del garante, il soggetto viene opportunamente registrato all’interno delle banche dati relative alle informazioni creditizie quali ad esempio il CRIF. Al momento della richiesta di un mutuo prima casa, sarà premura dell’istituto di credito verificare se in passato sono stati accumulati ritardi o se sono presenti mancati pagamenti, fattori che possono compromettere in maniera significativa la concessione del finanziamento.
Complessivamente dunque, la banca, nel momento in cui deve valutare una richiesta di mutuo prima casa, prende in considerazione principalmente due fattori: l’affidabilità, la correttezza e la puntualità del soggetto richiedente, così come la relativa capacità di credito ovvero la concreta possibilità a del richiedente di farsi carico e di garantire il pagamento delle singole rate e la totale restituzione dell’importo concesso ed erogato.
Quali sono le agevolazioni del mutuo prima casa
Chiunque desideri acquistare la prima casa può fruire delle numerose agevolazioni a disposizione, finalizzate a incentivare ad esempio i giovani di età inferiore ai 35 anni che desiderano acquistare un immobile. Anche in questo caso tuttavia è necessario che il richiedente soddisfi comunque alcuni requisiti quali disporre di un reddito ISEE che non abbia superato la soglia di 35mila euro annui e di un contratto di lavoro a tempo indeterminato che costituisca la metà dell’imponibile utile ai fini dell’Irpef. Non deve inoltre detenere altri immobili intestati fatta eccezione per eventuali beni pervenuti in via ereditaria o successoria, in uso da altri componenti del nucleo familiare.
Esistono altresì clausole che coinvolgono la tipologia dell’immobile che si intende acquistare: in questo caso le dimensioni dello stesso non devono superare 90 metri quadrati e né rientrare nelle categorie di beni immobili di lusso quali A1, A8 e A9.
Qualora sussistano tali condizioni, il richiedente può beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa ottenendo una riduzione dell’Irpef sugli interessi passivi pari al 19%, percentuale calcolata su un importo annuo inferiore tuttavia ai 4mila euro. In questo caso la banca o istituto di credito ogni anno fornirà al mutuatario il dettaglio degli interessi passivi che andranno successivamente inclusi nella dichiarazione dei redditi.
Tuttavia è opportuno ricordare che esistono agevolazioni legate all’acquisto della prima casa anche per lavoratori precari, questo al fine di venire incontro anche a chi è costretto a confrontarsi con l’attuale realtà del mondo del lavoro e della “disoccupazione”. A fronte di garanzie assicurative maggiori legate al recupero delle somme erogate, è possibile fruire di polizze integrative che offrono l’opportunità di sospendere per brevi periodi di tempi le rate del mutuo, in modo da favorire il contraente qualora si trovi in situazioni di grave disagio o difficoltà.
È necessario pertanto disporre di un garante quale un genitore o un parente prossimo che se ne assuma integralmente la responsabilità. Una valida soluzione per agevolare l’erogazione di un mutuo prima casa è la richiesta di un importo che non superi preferibilmente l’80% del valore dell’immobile o comunque non particolarmente elevato.
Tasso fisso o variabile? Guida alla scelta del mutuo prima casa
Quando si parla di mutui prima casa, i principali interrogativi sono da sempre legati prevalentemente al tasso di interesse più indicato da applicare al rimborso del suddetto finanziamento. Meglio tasso fisso o variabile? In entrambi i casi compaiono svantaggi e vantaggi ma in linea generale è sempre corretto considerare la situazione attuale dei tassi a livello globale, così come eventuali previsioni future in modo tale da comprendere quale sia la soluzione oggettivamente più conveniente.
Secondo quanto confermato dalla Banca Centrale Europea, l’andamento dei tassi nel 2019 si è mantenuto sostanzialmente basso e risulta attualmente tale. Sebbene le previsioni indichino la possibilità che la situazione rimanga invariata a lungo, è bene tenere comunque presente che tutto potrebbe comunque variare in funzione del livello di inflazione raggiunto.
Questo cosa significa? Che se di fatto è ancora possibile fruire di innumerevoli vantaggi specie per chi sceglie mutui di breve durata e facilmente estinguibili. In questo caso la scelta del tasso variabile appare la più indicata, economica e vantaggiosa sebbene sia necessario tenere sempre conto di un possibile rischio di rialzo nel corso del tempo: le rate possono essere variabili ad ogni mensilità ma gli interessi inclusi sono sempre significativamente limitati, quantomeno fino a quando il livello di inflazione si mantiene relativamente basso.
Di contro scegliere il tasso fisso garantisce la possibilità di beneficiare di una rata invariata nel tempo e sempre favorevole per l’intera durata del rimborso, questo a prescindere dall’evoluzione dei mercati finanziari.
Il tasso variabile rappresenta pertanto la soluzione ideale per chi desidera accendere un mutuo prima casa costituito da un piano di rimborso di breve durata: il vantaggio è dato pertanto dall’opportunità di rimborsare buona parte dell’importo a condizioni favorevoli, subendo solo in minima parte le eventuali variazioni di rialzo.
Se al contrario il piano di rimborso prevede una durata dai 20 ai 30 anni, il tasso fisso è senza dubbio caldamente consigliato.
La scelta varierà comunque in funzione della personale predisposizione a tollerare eventuali margini di rischio, così come dalla disponibilità economica che, in presenza di un tasso variabile dovrebbe risultare compatibile con l’eventualità di subire rialzi e di conseguenza rincari sulle rate previste.