Oggi chi sceglie di vivere in un condominio, meglio di altri sa cosa significa il dover affrontare eventuali problemi condominiali. Il motivo è semplice: vuol dire spesso avere a che fare con il rischio di liti e contenziosi.

Vicini che festeggiano durante le ore notturne, cani che sporcano l’ingresso dello stabile o le scale, invasioni improprie di parcheggi e posti auto riservati: sono solo alcuni esempi che contribuiscono a rendere la convivenza condominiale una vera e propria sopravvivenza o condizione forzata e se di fatto esistono condomini che per il quieto vivere preferiscono non esporsi.

Di contro in molti tendono a non sottovalutare tali inconvenienti, intavolando vere e proprie “guerriglie” che inevitabilmente finiscono per turbare la quiete dell’intero palazzo. Non è certo un caso che gran parte delle cause finite all’attenzione dei tribunali civili prima dell’avvento della conciliazione stragiudiziale riguardavano proprio le liti condominiali.

Dati allarmanti quelli espressi dall’Anapic, l’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti Immobili e Condomini: sono oltre 2 milioni le cause civili pendenti presso i tribunali civili italiani, nate proprio all’interno del condominio. Cifre analoghe sono quelle relative al Codacons, che ha tracciato quelli che attualmente rappresentano i condomini più litigiosi presenti in ogni Regione.

I più suscettibili sembrano essere i campani e i laziali con oltre 190 mila cause, seguiti dai siciliani e dai veneti con 160 mila procedimenti pendenti.

Non sono da meno gli emiliani che, nonostante il tradizionale spirito legato all’ospitalità che generalmente li contraddistingue, tendono a perdere facilmente le staffe quando si parla di “convivenza poco civile”. A dimostrarlo le oltre 150 mila cause all’attivo. Apparentemente più tranquilli liguri e marchigiani con 50 mila cause iscritte a ruolo, a cui seguono i friulani, gli abruzzesi e gli altoatesini dove le cause sono invece meno di 30 mila, pur avendo subito una drastica impennata solo negli ultimi anni. Si pensi che solo nel 2017, sono stati oltre 500 mila gli italiani che hanno trascinato in tribunale i propri vicini, nel tentativo di soffocare le molteplici problematiche in corso. Come risolvere dunque i problemi condominiali senza tuttavia dover ricorrere a soluzioni estreme?

I principali motivi di lite in condominio

Il costo medio di un singolo contenzioso legato ai problemi condominiali non è certo esiguo: si parla di cifre che si aggirano intorno ai 5.000 Euro investite per ragioni che, per quanto futili possano essere, implicano comunque l’intervento di un giudice in un’aula di tribunale.

Quali sono dunque le controversie condominiali più frequenti? Si spazia dai rumori molesti provenienti dagli appartamenti dei vicini, agli animali domestici che abbaiano eccessivamente o peggio ancora contribuiscono a deturpare il giardino comune così come le scale dell’immobile, fino arrivare all’uso improprio delle aree comuni. Spesso però i problemi condominiali possono tradursi anche in vertenze con l’amministratore di condominio a causa ad esempio di richieste inevase o manutenzione dei locali non eseguita correttamente per poi spaziare in futilità quali lenzuola stese sul balcone che finiscono per invadere quello sottostante, eccessive annaffiature, foglie che cadono inevitabilmente e briciole o residui di cibo che compromettono la pulizia e l’ordine di cortili e verande. Non è strano poi incappare nelle cosiddette questioni di principio, quelle per cui sarebbe sufficiente applicare solo un po’ di buon senso per giungere ugualmente a un epilogo sereno e civile.

A chi rivolgersi per eventuali problemi di condominio

In presenza di problemi condominiali, prima di ricorrere a soluzioni estreme, rivolgendosi a un legale e intraprendendo una causa, col rischio di non ottenere quanto sperato, è sempre preferibile valutare una possibile risoluzione della controversia in via civile e quanto più amichevole possibile richiedendo l’intervento dell’amministratore di condominio. Tuttavia occorre tenere presente che tale figura non detiene tuttavia la possibilità di intervenire qualora sussistano controversie private tra condomini a tutela di una delle proprietà individuali coinvolte.

Diversamente l’amministratore di condominio ha il dovere di intervenire qualora la controversia condominiale coinvolga quanto prescritto nel regolamento dello stabile: questo quando ad esempio un condomino è solito lasciare il portone dell’immobile aperto, dia fastidio durante le ore notturne o assuma un atteggiamento tale da ledere l’equilibrio e il rispetto degli abitanti del condominio. In alternativa può farsi carico della causa qualora il problema condominiale riguardi l’utilizzo improprio o irrispettoso delle aree comuni, qualora cioè un condomino occupi indebitamente parcheggi riservati, ingombri il giardino impedendone il transito, comprometta l’ascensore o le scale, sporcandole o danneggiandole.

Sebbene dunque ogni condomino possa richiedere l’intervento di un giudice qualora il regolamento di condominio sia stato violato e in caso di problemi condominiali in generale, è sempre meglio valutare l’azione civile solo se strettamente necessario: lo stesso amministratore di condominio potrà altresì ammonire verbalmente il colpevole, per poi richiamarlo all’ordine a mezzo raccomandata e in maniera formale qualora l’avviso precedente non presenti l’esito sperato.

Problemi di condominio: quali sono gli obblighi dell’amministratore

Gli stessi amministratori di condominio presentano inevitabilmente una serie di obblighi nei confronti dei condomini, utili a garantire una corretta gestione di quelle che possono essere le dinamiche comunemente innescate all’interno di ogni condominio. Tale figura presenta l’obbligo di rendiconto: deve cioè convocare annualmente un’assemblea condominiale in modo tale che gli stessi condomini siano informati mediante dovuta documentazione, dell’impiego di esborsi e somme incassate e approvino all’unanimità la rendicontazione. Ha inoltre l’obbligo di procedere contro eventuali condomini morosi. Può ottenere pertanto un decreto di ingiunzione qualora sussista una qualsivoglia insolvenza.

Deve inoltre regolamentare l’utilizzo delle aree comuni così come la ripartizione di eventuali spese, sempre considerando diritti e obblighi dei singoli condomini, oltre che tutelare il decoro architettonico dell’edificio amministrato. Rientrano tra gli obblighi dell’amministratore di condominio anche la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese occorrenti alla manutenzione ordinaria di quelle che sono le aree comuni dell’immobile, così come all’esercizio di servizi di utilità condominiale. Presenta l’obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali, curare la tenuta dei registri dell’anagrafe condominiale e informare in sede d’assemblea di eventuali atti e provvedimenti giudiziari a carico del condominio.

Quando chiamare un avvocato esperto di questioni condominiali

A partire dal 2013, in presenza di problemi condominiali, è possibile intervenire al fine di risolvere ogni questione, sfruttando la cosiddetta conciliazione, riducendo in questo modo il carico giudiziario notevole che attualmente obera i Tribunali. Tale pratica è altresì definita da un tentativo di mettere d’accordo le parti coinvolte mediante l’impiego di organi di mediazione preposti dal Tribunale così come dalla Corte d’Appello. Accettata la mediazione, verrà formalmente condotta da ambo le parti in presenza di un avvocato, le quali dovranno presentarsi presso il mediatore designato dall’organo di competenza, raggiungendo due possibili scenari. Qualora l’esito risulti positivo, la controversia verrà risolta mediante un accordo stragiudiziale tra le parti in causa. Al contrario se negativo, aprirà le porte a un giudizio a tutti gli effetti a carico del Tribunale di competenza, il quale si occuperà di definire analogamente un accordo tra le parti coinvolte.

Diversamente, è possibile ricorrere all’arbitrato, dove però la soluzione alle problematiche condominiali in atto, è in questo caso affidato a soggetti competenti in materia di diritto condominiale. Tuttavia sarebbe sempre opportuno cercare di mediare la situazione in autonomia, mettendo opportunamente da parte eventuali rancori e lasciando spazio al buon senso. Una comunicazione efficace può rivelarsi risolutiva, eliminando la necessità di agire per vie legali.