Fin qui tutto bene. Ma comprare una casa dal costruttore non è un’operazione priva di rischi. Anzi, non sono poche le famiglie che si sono trovate in mano un prodotto ben lontano da quello paventato alla vigilia, a suon di promesse e progetti.
Vediamo più da vicino di cosa si tratta. Acquistare una casa dal costruttore, in realtà, è un’espressione del linguaggio che racchiude in sé una miriade di casi differenti. Il più semplice da descrivere è l’acquisto di un immobile già finito di costruire. È un caso piuttosto tipico: il potenziale acquirente può visionare il prodotto finito e valutare con cognizione di causa i costi derivanti da eventuali lavori da svolgere in un secondo momento. In quel caso, una volta deciso di procedere all’acquisto, ci si reca dal notaio e si procede con tutte le pratiche del caso.
Ma se la casa di cui stiamo parlando è solo un progetto? Che si fa? Cerchiamo di ricostruire insieme le diverse situazioni che si possono presentare.
L’acquisto di una casa in fase di progettazione
Cosa si fa se la casa è solo un progetto? Ricostruiamo la situazione. La ditta ha acquistato dei terreni edificabili e si accinge ad avviare il cantiere. In quel momento, il costruttore deve cominciare a vendere tutti gli immobili del lotto – siano essi appartamenti, villette a schiera o villette indipendenti – perché così facendo, oltre a guadagnare dall’operazione, racimola i fondi necessari per portare a termine la costruzione di tutte le unità abitative. In altre parole, per concludere il progetto e consegnare le case.
Pertanto, la prassi vuole che si concluda un contratto preliminare tra ditta costruttrice e cliente che vuole comprare la casa: un documento nel quale, tra le altre cose, si stabiliscono tempi e modi dei pagamenti, subordinati all’avanzamento dei lavori stessi.
Se tutto va bene, la casa viene pagata poco alla volta e consegnata secondo programma iniziale.
La buona notizia è che questo iter garantisce all’acquirente un sensibile risparmio in termini economici, che può anche arrivare al 20% sul prezzo finale dell’immobile. Il rischio – se qualcosa dovesse andare storto – è che l’impresa costruttrice dichiari fallimento nel bel mezzo dei lavori, o ancor prima di iniziarli In questo caso si rischia seriamente di perdere le somme versate, specie se la pratica non è stata seguita da un notaio. E accade spesso, purtroppo, che per acquistare una casa dal costruttore non si passi da uno studio notarile.
Infatti, di fronte a un fallimento dell’impresa edile è molto difficile riavere indietro la cifra investita. Fino alla stipula dell’atto di trasferimento dell’immobile, infatti, la casa rimane di proprietà della ditta stessa, e solo alcuni creditori possono rivalersi su di essa. Un esempio? La banca che ha concesso un prestito alla ditta per acquistare il terreno su cui costruire.
Per tutti gli altri, non ci sono buone notizie. Potranno recuperare il denaro investito con parecchia difficoltà.
Le tutele legali dell’acquisto dal costruttore
L’inferno appena descritto, tuttavia, non è una regola ma un’eccezione. E questo è il primo dato positivo. Il secondo è che ci si può tutelare, evitando un salto nel vuoto. In che modo? Iniziamo col dire che esiste un Decreto Legislativo che tutela gli acquirenti di case da costruire: è il numero 122 del 20 giugno 2005.
L’articolo 2 di questo Decreto Legislativo prevede l’obbligo da parte del costruttore di sottoscrivere una fideiussione bancaria di importo corrispondente agli importi pagati dall’acquirente, a mano a mano che vengono saldati. Fanno eccezione le somme che per esplicito accordo tra le parti dovranno essere erogate da un soggetto mutuante e i contributi pubblici, che hanno un loro sistema di garanzia. In questo modo, se la ditta costruttrice fallisce, l’acquirente si trova senza casa, ma almeno recupera le somme versate. Che non è poco.
L’articolo 4, invece, obbliga il costruttore a contrarre una polizza assicurativa decennale, che va consegnata all’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto preliminare. Tale polizza – oltre, come abbiamo detto, a valere dieci anni – ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori e copre danni materiale e diretti all’immobile, ma anche “i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.” Questa è una seconda tutela a beneficio dell’acquirente che, sin dall’inizio, riceve un immobile assicurato contro un numero importante di imprevisti.
Come si può acquistare una casa dal costruttore in modo sicuro e senza brutte sorprese? La risposta è semplice: sottoscrivendo il preliminare dal notaio e, pertanto, avvalendosi delle tutele previste dal Decreto Legislativo 122/2005. Purtroppo, siccome far seguire la pratica a un notaio ha un costo, molti costruttori preferiscono procedere per scrittura privata. Così facendo, il futuro acquirente è privo di garanzie e, nel caso in cui qualcosa vada male, rischia di trovarsi nella spiacevole situazione di perdere casa e investimento iniziale.
In secondo luogo, è consigliabile farsi seguire da un agenzia immobiliare esperta e competente, che saprà fornire i giusti consigli in tutte le fasi della compravendita. Un sostegno importante che può andare oltre agli aspetti meramente burocratici, così da affrontare nel migliore dei modi un passaggio piuttosto delicato, specie se non si hanno tempo o energie da dedicare.
Quanto costa acquistare casa dal costruttore
Comprare casa dalla ditta costruttrice è un’operazione che implica costi e alcune imposte. Come abbiamo detto, c’è il costo dell’atto notarile, che ha un costo diverso rispetto all’acquisto di case da privati. Il prezzo esposto dalla ditta costruttrice è comprensivo di IVA al 10%, superiore anche se di poco al 9% dell’imposta di registro della transazione tra privati. Nel caso di acquisto di prima casa, l’IVA scende al 4%, ma è comunque più del 2% dell’imposta di registro. Per finire, comprare casa da privati vuol dire pagare tasse calcolate sul valore catastale e non, come accade se si compra casa dal costruttore, sul prezzo di vendita finale, di solito più alto.
Comprare casa dal costruttore: agevolazioni e vantaggi
Oltre alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se applicabili, comprare un immobile direttamente dal costruttore ha sempre permesso di detrarre l’IVA fino al 50%, anche se dal 2019 lo Stato non ha confermato questa possibilità.
Per quanto riguarda invece i vantaggi, invece, il principale riguarda la possibilità di acquistare una casa da costruire, caratterizzata da una grande efficienza energetica e da finiture nuove. Motivazioni più che valide, che però rischiano di accendere eccessivi entusiasmi e far sottovalutare i rischi dell’operazione.