Contratto di locazione: contenuti e tipologie

Quando si decide di dare in affitto il proprio immobile occorre stipulare un contratto di locazione. Questo rappresenta un accordo tra due parti: un locatore, che concede il godimento di un immobile a un conduttore e, appunto, il conduttore stesso (l’inquilino).

Il contratto stabilisce tutte le clausole che regolano questo rapporto: dalla durata alla cifra mensile che il conduttore dovrà versare per l’affitto, dalle modalità per la disdetta del contratto agli obblighi dei quali entrambi devono farsi carico. Un contratto di locazione prevede quindi un accordo consensuale tra i soggetti coinvolti.

La legge che disciplina quasi tutti i contratti di affitto è la 431/98.

Che cos’è il contratto di locazione

Il proprietario di un immobile può scegliere di rivolgersi a un’agenzia immobiliare specializzata in locazioni per metterlo in affitto. Oppure, può essere il potenziale inquilino in cerca di un appartamento a chiedere l’aiuto di un’agenzia per velocizzare la pratica. In entrambi i casi, è l’agente immobiliare a occuparsi della messa a punto del contratto di locazione; quando questo è pronto, viene sottoposto a entrambe le parti in causa che lo firmeranno.

La disciplina che regola i contratti di locazione è meno complessa di quella delle compravendite; ma questo non significa che sia facile redigere un contratto di locazione senza il supporto e la conoscenza adeguata della materia. Nei prossimi paragrafi vediamo infatti che ci sono diversi elementi che vanno inseriti nel documento e che esistono diverse tipologie di contratti di locazione ai quali ricorrere.

Gli elementi contenuti nel contratto di locazione

Gli elementi specificati all’interno di un contratto di locazione non sono sempre gli stessi, ma variano a seconda del tipo di contratto.

Nonostante questo, però, è possibile individuare alcune costanti immancabili previste dalla legge. Tra queste vi sono:

  • I dati anagrafici del locatore e del conduttore
  • Una minima descrizione e i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto
  • La durata della locazione
  • Il canone d’affitto che è stato stabilito e le modalità con le quali avverrà il pagamento

Va indicato, inoltre, se è previsto il versamento di un deposito cauzionale da parte del conduttore come tutela da eventuali danni riportati nell’immobile

Il calcolo delle spese condominiali e di quelle ordinarie e straordinarie di manutenzione

Le modalità per disdire il contratto di locazione, nel momento in cui non si desidera più portare avanti l’accordo.

Gli obblighi di locatore e locatario

Il contratto di locazione definisce anche alcuni obblighi a carico sia di chi dà in affitto l’immobile e sia di chi lo riceve.

In particolare, al momento della consegna dell’appartamento, il locatore deve preoccuparsi che tutto sia in buono stato, che gli impianti siano a norma e che l’edificio non presenti danni strutturali che potrebbero rappresentare un pericolo per chi vi abita. Inoltre, spetta a lui il pagamento degli interventi di manutenzione straordinaria, così come delle operazioni di ristrutturazione condominiale. Ancora, il locatore dovrà premurarsi di procedere con la registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data di inizio e dovrà darne comunicazione all’inquilino così come all’amministratore di condominio.

Quali sono, invece, gli obblighi del conduttore?

Dovrà, ovviamente, fare in modo di non recare alcun danno né all’appartamento e né agli arredi e agli oggetti presenti al suo interno, e provvedere alle eventuali riparazioni necessarie. Dovrà inoltre sostenere le spese di manutenzione ordinaria come, ad esempio, la revisione annuale della caldaia (e dovrà essere lui a prendere appuntamento con il tecnico specializzato e aver cura di conservare il libretto di impianto).

L’obbligo principale dell’inquilino è quello di  verserà al proprietario dell’appartamento la cifra concordata per il canone mensile con regolarità e rispettando le scadenze e le modalità indicate nel contratto.

Le tipologie di contratto di locazione

Tra le tipologie più frequenti di contratto vi è quello a canone libero, ossia stabilito dai soggetti coinvolti. Questo tipo di accordo permane solitamente per una durata di quattro anni più quattro, a meno che il conduttore non decida di disdire prima della scadenza.

Le clausole accessorie del contratto possono essere stabilite liberamente.

Il contratto convenzionato prevede invece una durata di tre anni più due, sempre a meno che non sopraggiunga prima la disdetta. La differenza tra questo contratto di locazione e quello a canone libero è che la cifra concordata per il canone mensile è più bassa e il conduttore ha diritto ad alcune agevolazioni fiscali.
Nel contratto a canone concordato, invece, la cifra pattuita per la locazione può oscillare sulla base di accordi territoriali e parametri prestabiliti. Nel calcolo del canone, si dovrà tener conto di elementi come, ad esempio, lo stato in cui si trovano l’immobile e l’edificio che lo contiene, la presenza o meno dell’ascensore, di aree verdi e del posto auto, le prestazioni energetiche, e così via.

Per questa tipologia di contratto è possibile applicare la cedolare secca, con un’imposta sostitutiva agevolata del 10%. Questo contratto prevede anche altre agevolazioni fiscali sia per il locatore e sia per il conduttore.

Il contratto transitorio regola invece le locazioni della durata di massimo 18 mesi, che possono essere richieste tanto dagli studenti quanto dai lavoratori che necessitano di trasferirsi per brevi periodi. Nel caso in cui si affitti un appartamento a studenti, la durata può essere estesa fino a 36 mesi. Se il conduttore decide di prolungare la sua permanenza oltre la scadenza del contratto dovrà richiederne il rinnovo.

Anche in questo caso, in determinate aree del nostro paese, sono previsti accordi e parametri territoriali sui quali viene basato l’ammontare del canone d’affitto, così come avviene per il canone concordato.

Infine, il contratto di affitto turistico, al quale si fa solitamente ricorso nel caso di affitti brevi tramite AirBnb, risponde a finalità esclusivamente turistiche e prevede una durata massima di tre mesi. Per locazioni inferiori ai 30 giorni non occorre che sia registrato.

La registrazione del contratto di locazione

Per legge, il contratto di locazione va registrato presso l’Agenzia delle Entrate (o recandosi presso una delle sedi o per via telematica). La registrazione, della quale deve farsi carico il locatore, deve avvenire entro 30 giorni dalla data di inizio del contratto, altrimenti questo non viene considerato valido. Alla registrazione si accompagna il versamento dell’imposta di registro e di bollo.