Il valore di un immobile è determinato da diversi elementi: quello più importante è di solito il prezzo al metro quadro, che viene subito prima dei coefficienti di merito e della superficie commerciale. Ma è il valore al metro quadro a fare la differenza, sin a partire dal momento della prima stima effettuata dai periti della banca a cui è stata fatta la richiesta di un mutuo per acquisto casa.

Per questo motivo è importante sapere come calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile. Vediamolo assieme.

 

Valore al metro quadro di un immobile: cos’è e a cosa serve

Quando si vuole acquistare un immobile il valore di un metro quadro è il nostro parametro di riferimento. Tale valore può variare di molto: per rendersene conto basta confrontare il prezzo finale di un appartamento situato in centro o nell’estrema periferia della stessa città. Infatti il primo degli elementi che concorre a determinare il prezzo a metro quadro è proprio la posizione dell’immobile, la città o anche il quartiere in cui si trova. Chiaramente un bilocale in centro o in una zona comoda, servita dai mezzi e ricca di verde o di opportunità interessanti per il tempo libero avrà un costo a metro quadro molto più alto di un identico bilocale situato ai margini della stessa città, o in una zona poco servita da mezzi pubblici o Adsl o, peggio ancora, che non gode di una fama splendida.

Oltre alla zona o quartiere, a determinare il prezzo al metro quadro di un appartamento concorrono le condizioni dello stabile e quelle degli interni. Chi si occupa di tenere aggiornati questi parametri? L’Agenzia delle Entrate, tramite un apposito Osservatorio che fa da banca dati delle quotazioni immobiliari: i valori vengono aggiornati ogni sei mesi e, ovviamente, la consultazione è libera e gratuita sia per gli agenti immobiliari sia per i privati cittadini.

 

Come viene calcolato il prezzo al metro quadro

Si parte dai dati comunicati dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, utilizzati dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore di un metro quadro di un immobile o appartamento. L’Osservatorio, dal canto suo, offre dati molto precisi in quanto ha suddiviso ogni città in determinate aree, dette quadranti, e di ognuna rende noti i prezzi minimi e massimi. In seguito, il lavoro del tecnico, del perito o dell’agente immobiliare è proprio quello di determinare il valore definitivo di mercato di un immobile incrociando i dati dell’Osservatorio con la superficie lorda disponibile, lo stato di conservazione, il tipo di immobile di cui si sta parlando. È così possibile definire con esattezza il prezzo al metro quadro e permettere a chi desidera comprare o vendere casa di avere un quadro preciso della situazione.

Non tutte le abitazioni sono uguali, questo va detto: vi sono quelle di uso civile, di tipo economico (negozi o altre superfici destinate alla vendita al dettaglio di beni e servizi), i box auto o ancora i posti auto. Una villa indipendente ha un costo più alto di quello di un appartamento in vendita.

L’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate non si limita a definire i prezzi minimi e massimi: indica anche l’indice di redditività di un immobile, che ad esempio permette ai proprietari di conoscere indicativamente il prezzo medio a cui affittarlo. I valori vengono aggiornati ogni sei mesi, anche perché sappiamo benissimo che determinati processi di riqualificazione urbana possono determinare dei cambiamenti repentini nel prezzo medio al metro quadro di un immobile. In alcuni casi, il prezzo schizza alle stelle per un mero discorso di domanda e offerta, al netto quindi di ogni riflessione sullo stato dell’immobile o sulla sua posizione: centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana. Basti pensare a quanto accade alle città universitarie, dove il grande numero di studenti fuorisede incide pesantemente sulla richiesta di appartamenti e, infine, sul prezzo finale degli affitti per universitari.

 

Dal prezzo al metro quadro al valore complessivo di un immobile: ecco tutti i calcoli da fare

Il valore di un metro quadro non definisce in toto il prezzo finale di un immobile, che quindi non corrisponde alla semplice moltiplicazione del prezzo per metro quadro per i metri quadri della casa o dell’appartamento.

In seconda battuta, ottenuti i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare  occorre moltiplicare il valore di partenza per determinati coefficienti di merito che, dal canto loro, incidono molto sul prezzo finale di un immobile. Districarsi in questo marasma di dati non sempre è immediato, motivo per cui alcuni agenti immobiliari si appoggiano anche a strumenti terzi, come il Codice delle valutazioni immobiliari, altra banca dati fornitissima che si occupa di recepire le ultime modifiche legislative e statistiche e di aiutare i professionisti nella stima del valore di un immobile.

Oltre alla superficie coperta, alla superficie di ornamento (come ad esempio i balconi, che logicamente vengono utilizzati molto meno di un corridoio) e dei vani accessori quali cantine, box e parcheggi privati, i coefficienti di merito riguardano praticamente qualsiasi elemento possa determinare delle modifiche nello stato dell’immobile. Come sappiamo, un appartamento sito al quinto piano di uno stabile avrà un valore diverso a seconda della presenza o meno di un ascensore condominiale. Allo stesso tempo, un piano basso o ammezzato vale meno di un piano alto. Per non dire di un villino in pronta consegna o da ristrutturare completamente.

Questi sono solo alcuni degli elementi che concorrono a determinare il prezzo finale di un appartamento o immobile. Certo, il valore medio a metro quadro è il valore di partenza per determinare il prezzo finale: tuttavia, per valutare correttamente il tipo di investimento immobiliare occorre tener conto delle caratteristiche del bene immobile in vendita o affitto e, soprattutto, quali sono i coefficienti di merito che determinano l’oscillazione di prezzo.

 

Chi può fornire la valutazione migliore del prezzo del tuo immobile

Il consulente immobiliare è certamente la figura più competente per stimare il valore commerciale di un immobile. Per poter offrire infatti una valida consulenza e stima, occorre infatti conoscere il territorio in cui opera, la sua storia, lo sviluppo che ha avuto a livello socio-demografico e chiaramente immobiliare, il livello sociale di chi lo abita, i servizi presenti, le potenzialità di sviluppo. Non sempre questi parametri vengono presi in considerazione nella loro complessità, per cui la conoscenza diretta del mercato è un elemento fondamentale per sapere “chi compra cosa”.

Bisognerà saper calcolare la corretta metratura commerciale, sapendo che la valutazione di un immobile non è una mera operazione matematica: bisogna infatti abbinare alle informazioni tecniche la giusta sensibilità per capire, ad esempio, quando 20 metri di balcone “pesano” troppo sul computo complessivo e quindi portano fuori mercato l’immobile.

Se si tratta di un appartamento, si dovranno approfondire nel dettaglio tutte le informazioni sul condominio in cui è sito un appartamento: i casi particolari non mancano. Basti pensare a un appartamento caratterizzato da un buon prezzo di partenza ma anche da spese condominiali fuori norma: un dato, questo, che complica la procedura di vendita e quindi va valutato per tempo.