Come aprire un Bed and Breakfast: procedure da seguire e consigli

Quando in famiglia si possiede un appartamento che non viene utilizzato come principale abitazione (ad esempio a seguito di un’eredità) o quando si acquista un nuovo immobile con l’intento di ricavarne un guadagno, aprire un Bed and Breakfast rappresenta in entrambi i casi un’ottima soluzione.

La gestione di una struttura ricettiva di questo tipo, infatti, non comporta grosse spese e, se saltuaria, non deve sottostare a una tassazione rigida, ma neanche a vincoli o ad adempimenti burocratici complessi. Nulla, quindi, a che vedere con la gestione di una qualsiasi altra attività commerciale. Il che significa poter contare su una fonte di guadagno, in aggiunta al proprio stipendio, che forse non sarà sempre cospicua, ma tutto sommato si rivelerà semplice e piacevole da perseguire.

Aprire un Bed and Breakfast rappresenta inoltre un’ottima soluzione per lavorare nel turismo, uno dei settori più affascinanti e richiesti dal mercato.

Vediamo cosa comporta questa scelta.

Aprire un B&B: norme, requisiti e burocrazia

Nei prossimi paragrafi proviamo a rispondere a domande pratiche e specifiche relative ai costi da sostenere per aprire un Bed and Breakfast, ma anche quali sono i passi da compiere per avviare la propria attività secondo le normative e quali sono i requisiti che un B&B è tenuto ad avere per legge.

Le norme da seguire per aprire un Bed and Breakfast

La norma che regola l’apertura e la gestione di un Bed and Breakfast a livello statale è il Decreto Legislativo 79/2011.

Tuttavia, la disciplina dei B&B si articola soprattutto su scala regionale, pertanto ogni regione segue quanto previsto dalle proprie disposizioni. Sono infatti gli organismi locali a stabilire i requisiti per l’apertura di un Bed and Breakfast, così come i documenti che è necessario presentare prima di avviare l’attività.

Una volta aver preso visione di quanto stabilito dalla normativa della propria regione, occorre recarsi allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune di pertinenza e ritirare i moduli da compilare per l’apertura della propria struttura ricettiva. Bisognerà infatti presentare la SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. A seconda di quanto previsto dalla normativa regionale, potrebbe essere il caso di presentare ulteriori documenti, come la planimetria del B&B o il contratto di proprietà dell’immobile.

A questo punto, non resta che rivolgersi allo sportello locale adibito ai servizi turistici che si occuperà di classificare la struttura e dare istruzioni circa la gestione e la segnalazione degli ospiti presso le autorità competenti.

H3 I requisiti per aprire un Bed and Breakfast

Come già accennato, anche i requisiti per l’apertura di un B&B sono stabiliti dalle normative regionali. Essi solitamente prevedono:

• Un numero di camere che varia da 3 a 6 e un numero di posti letto che varia da 6 a 20. Il numero di bagni (non è obbligatorio che siano privati) dipende da quello delle stanze e dei posti letto. Sono previste disposizioni anche riguardo la superficie della camere. Infine, ogni ospite deve poter accedere alla propria stanza senza dover attraversare quelle degli altri ospiti o dei proprietari.
• Trattandosi di un B&B è obbligatorio servire la prima colazione, che deve contemplare soprattutto prodotti confezionati. Chi volesse servire dolci e cibi fatti in casa deve comunque sottostare a quanto prevede al riguardo la normativa di riferimento.
• Lenzuola e biancheria vanno cambiate dopo la partenza di ogni ospite, mentre la pulizia delle stanze e degli ambienti in comune deve avvenire ogni giorno.
• Le tariffe applicate vanno comunicate all’ente preposto e affisse alle pareti del B&B.
• Occorre dare segnalazione dei nomi degli ospiti alle autorità competenti, qualora il soggiorno durasse meno di 30 giorni (se la permanenza è più lunga bisogna stipulare un contratto di locazione di tipo turistico).

Aprire un Bed and Breakfast per attività saltuaria o professionale?

Una volta avviate le pratiche per l’apertura del B&B resta da stabilire se farne un’attività occasionale o un’impresa professionale. Da questo dipende il tipo di tassazione al quale si va incontro.

Stando all’Agenzia delle Entrate, l’attività occasionale viene svolta in modo saltuario e solo in determinati periodi dell’anno. In questo caso, il proprietario del B&B non è tenuto ad aprire la partita IVA, né a iscriversi alla Camera di Commercio. I redditi percepiti dall’attività ricettiva (che sono gli incassi depurati dalle spese di gestione) devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi (quadro RL o quadro D, a seconda che si compili il modello Unico o il 730). L’unico obbligo per chi gestisce un B&B è quindi quello di conservare scontrini e ricevute fiscali.

Le cose cambiano quando l’attività ricettiva non viene garantita solo saltuariamente e gli incassi superano una certa cifra. In questo caso, il gestore del B&B è tenuto a:

• Aprire una partita IVA
• Iscriversi alla Camera di Commercio
• Emettere fattura o ricevuta fiscale per ogni ospite della struttura
• Tenere la contabilità
• Iscriversi alla gestione commercianti dell’INPS
• Pagare le tasse, comprese le addizionali comunali e regionali.

Fino a un fatturato annuo di 65.000 euro è possibile scegliere il regime forfettario, che attualmente è il regime fiscale più conveniente e che prevede una burocrazia decisamente ridotta rispetto alla gestione ordinaria.

Il sistema forfettario viene inoltre definito agevolato: la tassazione prevede infatti una aliquota al 5% nei primi 5 anni di attività (che sale al 15% negli anni successivi) e un imponibile calcolato sul 40% del fatturato.

Quanto costa aprire un Bed and Breakfast

Nell’ultima parte di questa guida su come aprire un Bed and Breakfast ci concentriamo sull’ammontare dei costi necessari ad avviare l’attività.

La prima spesa da considerare è quella relativa all’acquisto o all’affitto dell’immobile, qualora non se ne possedesse già uno da trasformare in struttura ricettiva.

Tuttavia, anche in questo caso potrebbe essere necessario mettere a budget delle spese relative a eventuali interventi di ristrutturazione per la messa a norma degli impianti o per l’adeguamento dei locali agli standard di sicurezza. In particolare, occorre prestare molta attenzione a quanto stabilito dalla normativa antincendio.

Sicuramente, sono da sostenere le spese relative all’acquisto di mobili e accessori per arredare le camere degli ospiti.

Quali sono, poi, le spese vive di gestione da considerare?

• Le utenze
• Il collegamento a internet
• La pulizia dei locali
• Il servizio di lavaggio della biancheria
• La manutenzione della struttura e degli elettrodomestici
• L’eventuale convenzione con un bar oppure l’acquisto di prodotti e ingredienti per la colazione

Altre spese da sostenere potrebbero essere quelle relative alla partecipazione a corsi di formazione e aggiornamento rivolti a chi possiede una struttura ricettiva.

Ci sono poi i costi relativi alla promozione del B&B, ad esempio mediante la realizzazione di un sito web, l’apertura dei profili social o altre attività di advertising online.

Inoltre, soprattutto quando l’attività è agli inizi, per poter raggiungere un pubblico più ampio è bene presidiare alcuni portali di ricerca e prenotazione di hotel, case vacanza e ostelli come Booking.com. Anche essere presenti su queste piattaforme, però, comporta dei costi.

In questo caso, al fine di presentare nel modo migliore al popolo della rete il vostro B&B vi suggeriamo la lettura dei nostri consigli su come scrivere un annuncio immobiliare.