Il preliminare di compravendita: tutto quello che c’è da sapere

Il preliminare di compravendita, detto anche compromesso, rappresenta uno dei passaggi fondamentali da compiere al momento di comprare o vendere casa.

Si tratta di un atto precedente l’acquisto, che quindi l’attuale proprietario dell’immobile e l’acquirente firmano prima del rogito e del contratto definitivo. Mediante il preliminare, entrambi si impegnano a procedere con le fasi successive della trattativa.

Tuttavia, non trattandosi di un atto di vendita definitivo, con la firma del compromesso l’immobile rimane ancora di proprietà del venditore fino al momento del rogito.

Vediamo cosa comporta la stipula del preliminare d’acquisto, quali sono i contenuti del documento e gli obblighi previsti per gli attori coinvolti.

Preliminare di compravendita: cos’è, quali sono i passaggi da seguire e le tempistiche fondamentali

Figurando come una sorta di vincolo tra le parti coinvolte nella compravendita di una casa, il contratto preliminare rappresenta un momento fondamentale della trattativa. Preclude, infatti, all’atto di acquisto vero e proprio.

Il documento può essere redatto tramite scrittura privata tra gli interessati, oppure con la mediazione di un notaio. In ogni caso, una volta che il compromesso è redatto e firmato, i due soggetti coinvolti perdono il diritto di recedere dagli accordi. Pertanto, il preliminare di compravendita rappresenta per entrambe le parti uno strumento di tutela e una garanzia che la trattativa giungerà a una conclusione (a meno di non andare incontro a una violazione di compromesso, per la quale rimandiamo ai paragrafi successivi).

I contenuti del preliminare di compravendita

In quanto preliminare, il documento di compromesso deve contenere tutti gli elementi che figureranno nel contratto definitivo d’acquisto. Pertanto, consigliamo di valutarlo con estrema attenzione quando si desidera comprare casa, e di studiare a fondo le informazioni presenti al suo interno prima di firmare.

In particolare, il compromesso deve riportare:

• Il consenso tra le parti
• La forma scritta
• La descrizione dell’immobile (completa di planimetria esatta e certificazione energetica)
• Il prezzo concordato

A queste informazioni fondamentali (la cui mancanza determina la perdita di validità del contratto) possono seguire delle clausole aggiuntive e non obbligatorie. Ad esempio, il termine entro il quale stipulare il contratto definitivo di compravendita, il versamento di una caparra confirmatoria che suggella l’impegno dell’acquirente a voler concludere la trattativa, o l’eventuale pagamento di una penale nel caso in cui una delle due parti non rispetti gli obblighi stabiliti dal contratto o semplicemente ritardi nella stipula dell’atto definitivo.

Il termine del rogito

Tra le informazioni contenute nel preliminare di compravendita vi è anche la data prevista per il rogito. Questo, lo ricordiamo, è l’atto notarile definitivo che stabilisce l’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente.

Solitamente, il termine entro quando avverrà il rogito dipende dalla concessione del mutuo da parte della banca.

Ma cosa succede se, una volta firmato il preliminare e giunti alla fatidica data del rogito, l’acquirente non si presenta per apporre la sua firma?

In questo caso, l’attuale proprietario dell’immobile può scegliere se ricorrere a una sentenza del Tribunale e svincolarsi dal preliminare di compravendita annullando tutte le condizioni dell’accordo, oppure se mandare avanti la trattativa e procedere, tramite il giudice, a un’esecuzione d’acquisto forzata.

Tuttavia, anche il venditore può non rispettare i tempi previsti dal preliminare; in questo caso, avendo la Corte di Cassazione stabilito che i termini del compromesso non sono perentori, l’impegno di vendita nei confronti dell’acquirente non viene annullato.

Il ruolo dell’agente immobiliare

Il ruolo dell’agente immobiliare è fondamentale in qualsiasi fase della compravendita.

Costui rappresenta, infatti, il mediatore tra il venditore e l’acquirente dell’immobile e, in quanto tale, ha il dovere di condurre la trattativa nel modo più onesto, corretto e trasparente possibile nei confronti di entrambi.

Inoltre, trattandosi di una materia particolarmente complessa e cavillosa come gli atti di vendita e i passaggi di proprietà immobiliari, è importante che l’agente scelto per portare il tutto a buon fine sia estremamente competente ed esperto in questo tipo di accordi. Un semplice ritardo nelle procedure, così come il mancato rispetto delle condizioni previste dai contratti, può comportare il pagamento di sanzioni o l’avvio di pratiche legali, per cui l’agente immobiliare deve riuscire a prevenire qualsiasi imprevisto e vigilare costantemente sull’operato dei suoi clienti e sul corretto svolgimento di ogni passaggio.

Ecco perché la scelta dell’agenzia immobiliare non deve mai avvenire in modo affrettato, superficiale e non deve mai basarsi solo su criteri prettamente economici.

Quanto costa registrare il preliminare di compravendita

Una volta redatto e firmato il preliminare di compravendita, questo va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, se la trattativa è avvenuta tra privati, o entro 30, se l’accordo è avvenuto in presenza del notaio.

La registrazione comporta il pagamento in banca o in posta di una cifra (la cosiddetta imposta di registro) di 200 euro. Nel caso in cui il preliminare preveda il versamento di una caparra o di un acconto, va versata anche la cifra corrispondente al 0,5% della caparra o al 0,3% dell’acconto (nel caso in cui il venditore non sia soggetto a IVA).

Se la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate avviene oltre il termine stabilito, si incorre in una sanzione che può essere del 15% del dovuto, se il preliminare viene registrato entro 90 giorni, o del 24%, se la registrazione avviene entro un anno. Nel caso di mancata registrazione del preliminare, la sanzione può arrivare anche al 240% della cifra dovuta.

Occorre poi ricordarsi di applicare una marca da bollo da 16 euro per ogni quattro facciate del contratto e una da 1 euro per ogni planimetria che viene presentata.

Infine, a chi spetta la registrazione del preliminare di compravendita? Al notaio, se l’atto è stato firmato in forma pubblica; all’agente immobiliare, se è incaricato di seguire la trattativa; infine, all’acquirente, se l’atto è avvenuto in forma privata.

Cosa succede se il preliminare di compravendita non viene rispettato?

Nel caso in cui il venditore non rispetti le condizioni stabilite nel preliminare di compravendita e non si presenti per la firma del rogito, l’acquirente può optare per la risoluzione dell’accordo e richiedere la restituzione della caparra, qualora questa sia stata versata, ma anche un risarcimento danni. Altrimenti, può ricorrere al Tribunale e procedere comunque con il trasferimento della proprietà, versando al venditore la quota restante pattuita.

Nel caso in cui l’inadempienza provenga invece dall’acquirente, anche il venditore ha il diritto di rivolgersi al Tribunale per sciogliere il vincolo imposto dal contratto, oppure per richiedere il trasferimento coercitivo della proprietà all’acquirente.