La valutazione immobiliare è l’attività, generalmente svolta da un soggetto abilitato e riconosciuto per Legge, che ha l’obiettivo di stabilire il valore di un immobile. Solo in alcuni casi questa operazione ha lo scopo di stabilire il valore di mercato di un appartamento, casa o edificio in relazione alla sua messa in vendita; infatti, non mancano le situazioni in cui viene richiesta una valutazione immobiliare per motivi legati ad attività urbanistiche, tecniche o per le pratiche connesse alle attività del catasto.

L’obiettivo della valutazione immobiliare, quindi, non è unico: ciò che non cambia mai, invece, è l’esito di questa attività, che si chiude sempre con la produzione da parte dell’incaricato di una perizia di stima, il documento che contiene tutte le informazioni utili a descrivere caratteristiche e particolarità che ne determinano il valore economico, assieme ai risultati dell’attività stessa del valutatore.

Perché la valutazione immobiliare è importante

Determinare il valore di un immobile è il primo passo di ogni compravendita o, in alternativa, di tutti quei progetti immobiliari che prevedono vendita e successivo riacquisto di un immobile. Inutile dire che si tratta di un passaggio delicato e molto importante, soprattutto nel momento in cui si intende vendere un bene economico immobiliare e non si vuole patire danni che possono essere evitati affidandosi a professionisti seri e certificati.

Se infatti da più parti si dice che chiunque può farsi un’idea approssimativa del valore della propria casa, magari con una semplice ricerca su Internet del prezzo al metro quadro: non è così e per almeno due motivi. Il primo è che i dati che si possono trovare in Rete non sempre sono precisi: pertanto si rischia di incappare in informazioni superficiali, se non proprio errate. Il secondo è che la valutazione immobiliare è un’operazione complessa, e proprio per questo motivo va affidata a chi ha le competenze, i titoli l’esperienza per farlo senza errori od omissioni.

I rischi di una valutazione immobiliare compiuta in modo errato sono molti e possono portare a conseguenze piuttosto gravi. Mettiamoci nei panni del proprietario che sta cercando di vendere casa o di affittare un appartamento: una valutazione al ribasso si traduce inevitabilmente in una perdita economica che può anche essere cospicua, mentre – come è facile intuire – stabilire un prezzo di mercato più alto rispetto alla realtà dei fatti può far sì che l’immobile resti invenduto o sfitto per mesi. Questi sono i principali motivi per cui è importantissimo valutare correttamente un immobile ed essere sicuri della veridicità del valore di mercato individuato dal professionista.

Come viene svolta la valutazione immobiliare standard

La valutazione immobiliare standard ha come obiettivo individuare il valore di stima e il valore di mercato di un immobile, un’abitazione, un appartamento, una casa o un edificio, ma può essere applicata anche a terreni o fabbricati.

Il nostro paese è allineato alle metodologie internazionali per il calcolo e la valutazione del valore di un immobile; pertanto, adotta standard quali il Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, le Linee guida per le valutazioni immobiliari stabilite dall’Associazione Bancaria Italiana e il Manuale operativo delle stime immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Oltre a questi documenti, si fa riferimento alle norme di UNI, l’Ente nazionale italiano di Unificazione, associazione privata che si occupa di stabilire e pubblicare norme tecniche e certificazioni in tutti i settori dell’industria, commercio o terziario.

Tutte queste norme di riferimento permettono al valutatore immobiliare di lavorare sulla base di criteri chiari e univoci: in questo modo il professionista può valutare un immobile secondo modalità standard.

In sé, la valutazione immobiliare viene svolta secondo fasi specifiche. La prima riguarda la verifica della consistenza dell’immobile: vengono cioè verificate le misure delle superfici e dei volumi dell’immobile stesso, tenendo presente delle superfici coperte o scoperte, e di tutte le pertinenze.

Una volta compiuto questo primo passaggio, dell’immobile viene individuato il valore al metro quadro, calcolato sulla base dei dati dell’OMI, l’osservatorio sugli immobili dell’Agenzia delle Entrate.

Come è naturale immaginare, il valore di un immobile non è dato semplicemente dalla risultante del prodotto tra metri quadri e valore al metro quadro. Occorre infatti valutare attentamente i coefficienti di merito: tutte quelle caratteristiche – dal piano alla categoria catastale, dalla posizione allo stato di conservazione dell’immobile stesso – che possono determinare una sensibile variazione percentuale del valore dell’immobile.

Quanto costa una valutazione immobiliare

Il costo di una valutazione immobiliare cambia a seconda della città o dell’area di riferimento, per cui non c’è un prezzo indicativo valido per tutta Italia. Nelle grandi città, dove il mercato è senza dubbio più aggressivo e la concorrenza agguerrita, un prezzo più conveniente può essere un parametro che il cliente tende a tenere in considerazione per scegliere il professionista a cui chiedere aiuto. Spesso non senza rischi, perché sappiamo tutti benissimo che prezzi bassi non sono quasi mai sinonimo di qualità assicurata.

Al contrario, nelle regioni in cui il mercato è meno pimpante e la concorrenza non così agguerrita, il prezzo può oscillare al rialzo. In generale, il costo di una valutazione immobiliare va dai 300 ai 600 Euro, laddove può superare i 1.000 Euro se l’obiettivo dell’operazione è molto più ampio della mera compravendita: si pensi, ad esempio, a successioni, eredità o altre pratiche che richiedono analisi più approfondite e minuziose.

È possibile stimare da soli il valore della propria casa?

Davvero si può determinare autonomamente il valore di un immobile? La risposta è: dipende dal tipo di risposta che vogliamo ottenere e dagli utilizzi che faremo della risposta ottenuta. Se ci basta sapere che la casa ricevuta in eredità dai nonni vale circa 120 mila Euro, possiamo procedere in autonomia. Tanto più che se non dobbiamo venderla, metterla in affitto o suddividerla tra nipoti, non è sempre fondamentale conoscere il valore esatto.

Se invece ci serve una stima realizzata secondo criteri riconosciuti, validi per Legge, e realizzata da un professionista certificato che rilascia un documento valido, allora la risposta è un’altra: occorre rivolgersi a professionisti abilitati e in possesso della qualifica UNI ISO 17024. Un professionista che lavora secondo principi di indipendenza, trasparenza e imparzialità, e che sa tutelare appieno gli interessi delle parti senza che possano sorgere conflitti di interessi o altri ostacoli alla buona riuscita dell’operazione.