Come procedere nella vendita della casa con il mutuo in corso

Cosa fare nel caso in cui si decida di acquistare un nuovo appartamento prima di aver finito di pagare le rate del mutuo della casa in cui si vive attualmente? Nonostante l’acquisto della prima casa sia un passo importante nella vita di una persona e nonostante spesso si vada incontro a non poche difficoltà (soprattutto oggi) prima di ottenere l’erogazione del mutuo da parte del proprio istituto bancario, può succedere, infatti, che si cambi idea e che, dopo alcuni anni, la propria abitazione non vada più bene e se ne cerchi una nuova. I motivi possono essere svariati, dall’allargamento della famiglia a un trasferimento improvviso. C’è da dire che in quarant’anni, che è il tempo fino al quale oggi si può estendere un mutuo, di cose ne possono cambiare tante.

Per fortuna, esistono diverse soluzioni per procedere con la vendita della propria casa con il mutuo in corso. Vediamo quali sono e in cosa consistono.

Come vendere casa con il mutuo in corso

Quando si decide di vendere la propria casa ma il mutuo ottenuto per acquistarla non è stato ancora estinto, si possono valutare quattro diverse situazioni: l’estinzione anticipata (prima o dopo il rogito), l’accollo del mutuo, il mutuo ponte e il cambio di ipoteca.

Analizziamole una per volta.

Estinzione anticipata del mutuo

Nel caso in cui si possieda l’intera liquidità sufficiente a coprire le rate del mutuo che sono rimaste da pagare, ci si può recare in banca ed effettuare il versamento per estinguerlo con anticipo rispetto alla scadenza prevista. In questo modo, si può quindi vendere casa e acquistarne una nuova senza mantenere alcun vincolo ipotecario precedente. Una volta fatto il versamento, la banca può infatti rilasciare la quietanza e cancellare l’ipoteca.

Il mutuo può essere estinto prima del previsto anche contestualmente al rogito.

In questo caso, è l’acquirente dell’immobile a versare al venditore la cifra sufficiente all’estinzione. Durante il rogito, l’acquirente compila l’assegno circolare corrispondente e lo consegna al referente dell’istituto bancario che ha concesso il mutuo e che presenzia all’atto. Saranno poi la banca dell’acquirente e quella dell’ormai ex proprietario a coordinarsi per togliere la prima ipoteca ed eventualmente aprire un nuovo mutuo intestato al nuovo proprietario.

Accollo del mutuo

La vendita della casa con il mutuo in corso può avvenire anche mediante accollo dell’intera cifra necessaria all’estinzione. Ciò significa che sull’acquirente, in fase di rogito, ricadono le rate mancanti e le ulteriori spese previste dal mutuo in corso.

Ovviamente, è necessario che tutte le parti in causa siano concordi nel procedere con l’operazione. La banca che ha concesso il mutuo potrebbe, infatti, non accettare se non dovesse ritenere l’acquirente un valido garante. E, dal canto suo, l’acquirente potrebbe non ritenere particolarmente vantaggiose le condizioni con le quali il mutuo è stato concesso in origine e che adesso si troverebbe a “ereditare”.

Nel caso in cui banca e acquirente siano invece concordi nel procedere, si può optare per un accollo cumulativo o uno liberatorio. Il primo prevede che l’attuale proprietario debba provvedere a coprire le rate del mutuo nel caso in cui l’acquirente non riesca a sostenerle. Nel secondo caso, invece, l’attuale proprietario può ritenersi completamente svincolato (e, a tal proposito, è fondamentale che la banca garantisca l’esonero con un’apposita dichiarazione).

Mutuo ponte

La terza soluzione per la vendita della casa con un mutuo in corso è il mutuo ponte.

Si tratta di un finanziamento che la banca concede a chi desidera acquistare una nuova casa ma non è ancora riuscito a vendere la prima.

Il finanziamento avviene secondo condizioni precise: tra queste, il richiedente deve presentare alcuni documenti come il contratto di messa in vendita del primo immobile e la proposta di acquisto del secondo.

La banca è disposta a concedere una cifra pari al 60% del valore dell’immobile che si vuole vendere per un massimo di due anni. Trascorso questo tempo, il prestito andrà rimborsato con la cifra ricavata dalla vendita del primo immobile.

Cambio di ipoteca

Infine, la quarta via che permetterebbe di procedere con la vendita della casa con mutuo consiste nello spostamento dell’ipoteca da un primo a un secondo immobile, in accordo con l’istituto bancario. Questo, infatti, approva l’operazione nel momento in cui il secondo immobile possiede le stesse garanzie del primo. Una volta approvato il cambio di ipoteca, il primo immobile viene liberato e può essere consegnato all’acquirente.

Altrimenti, invece di spostare l’ipoteca su un secondo immobile, il venditore può offrire la garanzia di un terzo soggetto, il quale si impegna a coprire tutte le spese nel caso di inadempimenti.

Conclusioni

Le possibilità che si aprono in caso di vendita di una casa con il mutuo sono diverse e vanno attentamente valutate. Prima di compiere tale passo è bene farsi consigliare da chi ha tanta esperienza sul campo e conosce profondamente il mercato.

Chi desidera mettere in vendita la propria casa con o senza mutuo in corso può rivolgersi all’agenzia Volpi case, che vanta un’esperienza pluriennale nell’acquisto di immobili nel comune di Milano. Siamo inoltre disponibili a fornire ai nostri clienti qualsiasi chiarimento riguardante la richiesta del mutuo per la prima casa.