Perizia immobiliare: cos’è e quando farla
In un articolo precedente abbiamo spiegato in cosa consiste una valutazione immobiliare e perché è importante richiederla. Abbiamo anche affrontato il tema della due diligence, ossia l’analisi a 360 gradi che mostra l’effettivo stato di un immobile.
Oggi, invece, ci concentriamo sulla compilazione della perizia immobiliare. Si tratta di un documento tecnico che viene redatto da un incaricato qualificato quando, ad esempio, si richiede al proprio istituto di credito l’erogazione di un mutuo per l’acquisto di un nuovo immobile.
In cosa consiste esattamente la perizia immobiliare? Quali aspetti prende in esame e perché è importante farla? Ne parliamo nei prossimi paragrafi.
Cos’è la perizia immobiliare?
La perizia di stima è una redazione tecnica che viene prodotta da un professionista qualificato. La perizia comporta una valutazione complessiva del valore e della commerciabilità di un immobile, tenendo conto di numerosi parametri (di cui parleremo nei prossimi paragrafi), per cui diventa necessaria quando l’immobile deve essere messo sul mercato (sia che si intenda venderlo e sia che si desideri affittarlo). Non a caso, il documento serve tanto alla banca che concede il mutuo, come garanzia, quanto al proprietario dell’immobile, che in questo modo può essere certo del suo valore reale.
Per poter fare una valutazione oggettiva e redigere il documento, il perito incaricato deve compiere prima alcuni sopralluoghi ed effettuare i controlli necessari.
Quando fare una perizia di stima
Come già accennato, l’occasione più frequente per la quale viene richiesta una perizia immobiliare è la concessione di un mutuo. Conoscendo il valore complessivo dell’appartamento, l’istituto di credito può infatti assicurarsi che il finanziamento serva esclusivamente a coprire le spese di acquisto, ma anche sapere quale cifra occorre recuperare nel caso in cui debba procedere con un esproprio.
Oltre alla concessione del mutuo, vi sono anche altre situazioni per le quali potrebbe essere necessario richiedere una perizia di stima. Queste vanno dall’esigenza di dover suddividere un bene in previsione di un’eredità alla richiesta di prestiti, dall’attuazione di un contratto di leasing o di locazione all’acquisto di un immobile tramite asta immobiliare.
Chi redige la perizia di stima
Il professionista che redige la perizia deve essere regolarmente iscritto all’ordine degli ingegneri, degli architetti o dei geometri.
Il perito può ricevere l’incarico dalla banca che deve concedere il finanziamento oppure dall’agenzia immobiliare che cura la compravendita dell’immobile oggetto di valutazione.
Il compito dell’incaricato è, come abbiamo visto, stabilire quanto vale un appartamento prendendo in considerazione diversi aspetti. Innanzitutto, il prezzo di vendita e, in secondo luogo, la vendibilità, ossia il valore legato alle modalità con le quali l’immobile è stato realizzato, alla conformità e agli eventuali interventi apportati nel tempo.
Un’analisi che può essere compiuta solo disponendo di dati precisi e di alcuni documenti fondamentali.
Documenti necessari per compiere una perizia immobiliare
Quali sono i documenti che devono essere forniti al perito affinché possa compiere una valutazione oggettiva e imparziale dell’immobile?
Innanzitutto, occorrono i documenti del catasto, che permettono di analizzare la storia dell’immobile e di verificare che sulla proprietà non gravino delle ipoteche pendenti. Allo stesso modo, ripercorrendo la storia dell’appartamento è possibile stabilire con certezza il tipo di modifiche e ristrutturazioni apportate nel tempo, tutti elementi che concorrono a stabilire l’esatto valore dell’immobile.
Oltre ai documenti relativi alla storia catastale, occorre fornire al perito tutte le informazioni circa la provenienza dell’appartamento. Anche queste servono, infatti, a ricostruire gli interventi fatti dai precedenti proprietari nonché a verificare che siano stati sempre rispettati i requisiti di conformità urbanistica ed edilizia.
Molto importanti sono, infine, i documenti che attestano la legittimità territoriale dell’immobile, ovvero se questo sia stato costruito prima del 1967 e se è stato realizzato utilizzando materiali per i quali può essere richiesto un intervento di recupero e/o bonifica.
Quali aspetti emergono dalla perizia immobiliare
Sulla base dei dati raccolti e dei materiali forniti, la perizia compilata dall’incaricato permette di stabilire se conviene o meno fare un investimento sull’immobile oggetto dell’indagine. Chi riceve la perizia deve quindi prestare molta attenzione ad alcuni elementi che vi sono indicati.
Innanzitutto, una perizia fa luce sulla proprietà dell’immobile, ossia se questo viene venduto per intero o solo in parte. Poi, nel documento si segnalano anche le eventuali difformità o gli abusi edilizi che sono stati compiuti nella costruzione o nella ristrutturazione dell’immobile ed, eventualmente, se è possibile porre rimedio o se l’investimento non conviene affatto. A questo si collega il fatto che la perizia di stima fornisce anche una “fotografia” completa dello stato dell’immobile, altro elemento che potrebbe influire sulla decisione di investire o meno. Nel caso in cui, infatti, la “fotografia” rivelasse un immobile in grave stato di incuria, l’acquirente potrebbe decidere di non portare a termine l’affare.
Infine, la perizia immobiliare consente anche di stimare il prezzo di vendita dell’immobile, un’informazione utile, ad esempio, quando si desidera comprare casa all’asta. Sul prezzo di stima, però, si consiglia di richiedere anche il parere di un esperto del mercato immobiliare che possa prendere in considerazione ulteriori parametri oltre a quelli analizzati dal perito.
Quanto costa una perizia di stima?
Stabilire il costo della valutazione compiuta dal perito non è semplice, in quanto dipende da numerosi fattori. Ad esempio, se si tratta di una perizia immobiliare semplice o se è giurata (per la quale il perito è tenuto a firmare la perizia davanti a un notaio e a presentare l’apposito modulo di giuramento). In questo caso, infatti, bisogna aggiungere al fee previsto dal perito anche le imposte di bollo.
L’onorario dell’incaricato può cambiare a seconda che sia un geometra o un ingegnere. O, ancora, che sia un consulente di fiducia scelto dalla parte interessata a svolgere la perizia oppure un consulente fornito d’ufficio. Infine, il costo della perizia può variare in base a come viene calcolato l’onorario, che può essere a percentuale sul valore dell’immobile, oppure dipendere dallo scopo per il quale la perizia è stata richiesta.