La nuda proprietà è un caso specifico all’interno del mercato immobiliare italiano. O meglio, lo era, visto che negli ultimi anni si è fatto strada e ora interessa un numero per niente ristretto di abitazioni di cui, grazie alla compravendita, viene acquisita la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

Che cosa significa? Iniziamo col dire che detenere la nuda proprietà di un immobile vuol dire diventarne proprietari, senza però il diritto di andarci a vivere immediatamente. Quando un proprietario vende la nuda proprietà della casa, sta cedendo la proprietà dell’immobile all’acquirente (muri, strutture, eccetera), conservando per sé – generalmente fino al momento in cui resterà in vita – il diritto di godere liberamente dell’immobile.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende casa

Chi si accinge a vendere casa dovrebbe prendere in considerazione l’ipotesi di cedere la nuda proprietà se è interessato a incassare subito una certa somma che può permettergli di migliorare le proprie condizioni di vita, ad esempio dando una mano ai figli a comprare la loro casa o a sostenere determinati investimenti riguardanti la vita personale o professionale, senza però doversi privare di un bene economico fondamentale.

C’è anche un altro elemento da tenere in considerazione: in tempi di economia incerta e difficoltà a ottenere mutui dagli istituti di credito, gli italiani si sono rivolti con rinnovato interesse a soluzioni per l’acquisto di case che garantiscono prezzi più bassi. Così è infatti per la nuda proprietà, tra le principali scelte di chi vuole comprare un immobile risparmiando e senza dover aspettare troppo tempo. Ma quali sono i vantaggi di comprare la nuda proprietà di un immobile? Vediamoli insieme.

Perché acquistare la nuda proprietà conviene

Cominciamo col dire che comprare la nuda proprietà di un immobile significa pagarlo molto meno del suo prezzo di mercato. Lasciamo da parte il calcolo del valore al metro quadro: il prezzo un immobile acquistato con questa modalità deve necessariamente essere calcolato a partire da specifiche tabelle di calcolo dell’usufrutto a fini fiscali redatte dal Ministero degli Interni. Per fare un esempio, comprare una casa in modalità nuda proprietà da una persona di età compresa tra i 76 e i 78 anni vuol dire partire da una base di trattativa pari al 70% del prezzo di mercato. Al netto, quindi, degli sconti ulteriori che si possono ottenere trattando.

Al di là del risparmio sul prezzo di acquisto, comprare la nuda proprietà di un immobile conviene perché per tutta la durata dell’usufrutto l’acquirente non dovrà sostenere spese ordinarie, ma solo quelle straordinarie, anche se non mancano trattative durante le quali – o per una questione di tempistiche o per la fretta di chiudere l’affare – chi vende propone di sostenere tutte le spese, ordinarie e straordinarie. Senza considerare che l’acquisto di case con questa modalità si presta bene non solo per garantire una casa ai propri eredi, ma anche in ottica di investimento immobiliare, dato che dopo molti anni sarà possibile rivendere a un prezzo maggiore.

Come pagare una casa di cui si è acquistata la nuda proprietà

La prima soluzione è la più ovvia: si paga la cifra concordata, al momento dell’acquisto. Non mancano soluzioni alternative e intermedie: ad esempio, c’è chi propone il versamento di una cifra iniziale in qualità di anticipo e il resto diviso in rate mensili; soluzione, diciamolo, che di solito non è particolarmente amata dai proprietari di casa, ricorsi alla vendita della nuda proprietà essenzialmente per poter fare cassa subito e incamerare liquidità. Infine, c’è la possibilità di ripartire l’intera somma in rate mensili, quasi a garantire al venditore il percepimento di un vitalizio mensile. Soluzione, quest’ultima, molto apprezzata all’estero ma priva di riscontri o quasi nel nostro Paese, per gli stessi motivi cui abbiamo fatto cenno in precedenza.

Si può chiedere un mutuo per acquistare la nuda proprietà

Ci sono dei mutui dedicati a chi deve comprare la nuda proprietà di un immobile. Non sempre – questo va detto – sono facili da ottenere e, soprattutto, presentano condizioni un po’ meno vantaggiose rispetto al classico mutuo prima casa, per fare un esempio, ma anche del tradizionale mutuo per l’acquisto della seconda casa.

Se ciò avviene, c’è un perché. In molti, acquistare la nuda proprietà di un immobile è una forma di investimento speculativo, e quindi l’istituto di credito si trova a fronteggiare un rischio di insolvenza maggiore.

Per questo motivo, le banche tendono a chiedere garanzie aggiuntive per l’erogazione del mutuo e la presenza di un garante. Per non parlare delle condizioni di restituzione del mutuo, che saranno quasi sempre un po’ più onerose. Diciamo che di fronte a queste situazioni, le banche tendono a privilegiare gli acquirenti già particolarmente solidi dal punto di vista finanziario: coloro che, in buona sostanza, potrebbero con il proprio patrimonio sostenere la spesa dell’acquisto dell’immobile, ma preferiscono comunque rateizzare l’importo, e non per motivi legati alla disponibilità di contante.

Quali documenti presentare per richiedere il mutuo nuda proprietà

Come detto, le condizioni dettate dalle banche per erogare un mutuo volto ad acquistare una casa in nuda proprietà sono un po’ più stringenti. L’istituto di credito quasi sicuramente chiederà:

  • Documenti di chi chiede il mutuo nuda proprietà
  • Tutti i documenti dell’immobile
  • Documenti della persona usufruttuaria
  • Documenti che attestano la buona situazione patrimoniale di chi chiede il mutuo
  • Documenti che attestano la buona situazione reddituale
  • Altra documentazione

Condizioni del mutuo nuda proprietà

Per la banca è rischioso concedere un mutuo per l’acquisto della nuda proprietà di una casa perché, nel caso di insolvenza da parte dell’acquirente, non potrebbe rivalersi sull’usufruttuario, che non è sfrattabile per tutta la durata della sua vita. Per questo motivo le condizioni di questo tipo di mutui non saranno mai le stesse di quelle di un mutuo tradizionale, e nello specifico:

  • 1) La cifra erogata dalla banca sarà sensibilmente più bassa, anche perché al valore dell’immobile occorre sottrarre il valore dell’usufrutto
  • 2) I tassi di interesse saranno quasi sicuramente variabili, e sempre un po’ più alti di quelli applicati nel caso di un mutuo tradizionale
  • 3) Le tasse applicate sul mutuo saranno quasi certamente un po’ più alte
  • 4) Le tempistiche di rimborso del mutuo saranno quasi sicuramente più ristrette

Pertanto, per molti i vantaggi derivanti dall’acquisto della nuda proprietà di un immobile potrebbero quasi sicuramente essere riassorbiti dalle condizioni del finanziamento proposte dalla banca.

Acquisto della nuda proprietà di un immobile: conclusioni

Per tutti i motivi elencati finora, è chiaro che comprare la nuda proprietà di una casa vuol dire esporsi a potenziali rischi, ma anche fare dei buoni affari. Avrete già capito che è importante affidarsi a un professionista riconosciuto, che sappia aiutare chi vende o chi compra casa fornendogli i consigli e l’assistenza necessaria a portare a termine l’operazione nella massima tranquillità. Avete bisogno di un consiglio? Come sempre, siamo a vostra disposizione.